棚改来了！但您一头雾水？别着急，关乎补偿的5大问题答案在这里
导读：改革开放40年来，基础设施建设如火如荼，不少地区的面貌都发生了翻天覆地的变化。这个过程中也少不了大大小小各种拆迁、征收项目的身影。近年，棚户区改造频繁闪现于公众视野，各地都上马了很多棚户区改造项目。项目多了，问题也就逐步凸显出来，广大被征收人遇到了程序不合法、补偿不合理，甚至“被”棚改等问题。棚改究竟是什么项目？广大被征收人在棚改中应当注意哪些问题？本文，专业从事棚改项目维权的在明律师为大家细说端详……
【问题一：什么是棚户区？为何要棚改呢？】
关于棚户区的含义，我国法律中并没有明确规定。但它又是真实存在的一种状况，网络上有不少对棚户区评判标准的释义，综合起来理解其实就差不太多了。在各地建设过程中，由于规划不完善、发展不均衡和一些历史遗留问题，出现了结构简陋、抗震防火性差、密度拥挤、居住环境恶劣；无道路、无绿化、无公共活动场地的房屋集中的片区，基本上这就叫做棚户区。一般认为，“连片集中”是棚户区的一大特征，故此农村宅基地上的独栋别墅从严格意义上说根本不能适用棚户区改造项目进行征收，这点大家一定要留个心眼。
李克强总理在近期的国务院常务会议上强调，“棚户区改造是弥补历史欠账的民生工程，也是推进新型城镇化的重要途径，要积极加以推进，切实改善城镇住房困难家庭的居住条件。这项工作对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用，可以说一举多得。棚改要更好体现住房居住属性，要切实把这件好事办好”。
住在棚户区确实生活不便，比如说要公用厨房、卫生间，洗个澡更是难上加难，还有诸多安全隐患。由此看来，棚户区改造工程真是一件好事，既能改善居民的生活环境，又能推动城镇化进程。不过，这样一件好事在实施过程中，却让很多被征收人摸不着门路，甚至蒙受了损失。
【问题二：棚改属于什么法律性质？我家能棚改吗？】
我们先来看法律法规。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条列出了可以作出房屋征收决定的情形，其中有这样的款项：（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中显示，各地全面推进城市、国有工矿、国有林区、国有垦区棚户区改造。这就明确了棚改一定要依照国有土地上房屋征收的相关法律来实施。实践中，棚户区改造和“旧城改造”项目大致混同，名称中都带有“改造”二字，所适用的地方性规定和政策也是相似的。
在实践中，经常有居住环境并不差，甚至没住几年的新房也被纳入了棚户区改造范围的事情。被征收人在这种“被棚户”的情况下一定是受损失的。如果您认为自家房屋的情况被纳入棚改是明显不合理的，就要及时着手准备维权，见到征收决定尽快咨询律师，通过法律途径维权。
【问题三：棚改的程序怎么走？我要注意什么呢？】
既然确定了棚户区改造属于国有土地上房屋征收，那么它的程序与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定大致相似。要经过调查登记、拟定补偿方案、征求公众意见、社会稳定风险评估、补偿费用全额到位、作出征收决定、入户实地评估、签订补偿协议直至作出征收补偿决定并申请法院司法拆迁等一系列工作。
广大被征收人要时刻关注征收工作进度，看征收方是否遵守了法定程序。例如，调查登记是否入户了？没有调查情况就不可能获得合理的补偿；是否征询了棚改居民意见？未经征询意见就剥夺了被征收人的知情权和听证权；征收决定是否依法公告了？经常有被征收人自始至终未看到征收决定，那种一户一户发的做法更是于法无据……只有严格按照法律程序办事，被征收人才能不受损失，拿到公平、合理的补偿安置。
需要特别指出的是，预签模拟补偿协议的操作手法多用在棚户区改造类项目中。这个过程在明律师在此前的推文中讲过多次，这里不重复。大家只需要牢记一点即可：预签，合适了再签，不合适完全可以不签，签那个正式的也完全可以。
【问题四：我很关心补偿问题，拿钱好还是要房好呢？】
很多被征收人都在内心纠结这个问题，棚户区改造也是可以选择补偿方式的。棚改项目的房屋状况一般，尤其是面积比较小，货币补偿的数额通常不会太高。早年间“拆迁暴发户”的个案更是近乎绝迹了。而且此类项目的目的主要是为了改善生活环境，法律也为棚改项目规定了应在就近地段提供房屋的要求，在此情况下大多数居民会选择房屋产权调换，原地或就近回迁住上干净漂亮的新房。货币补偿还是产权调换，您要根据自身的生活情况，选择最适合自己的补偿方式。
值得一提的是，在2018年中期以前，掀起过一股“货币化安置”的政策浪潮，征收方会以奖励金、提升补偿比例等各种方式引导老百姓选择拿纯货币以刺激房地产市场。不过随着2018年政策的转换，这股浪潮已经趋于平息了，大家尽可以安心选择回迁或者外迁安置。一般来说，如果您家的人口较多或者存在共同共有产权的情形，外迁安置房可作为优先选项。因为外迁后换得的房屋面积大、套数多，一家人有望分开独立拥有自己的房屋。
在签订补偿协议时，大家要注意仔细阅读条款设置，不轻易签署缺项漏项的协议。对自己应得的补偿，如搬迁安置费用、停产停业损失等要及时主张，协议内容越详细、越完备，对被征收人就越有利。如果对协议中的约定不满意，要及时提出表明态度，要求征收方改动，因为这东西我们自己没法改。
被征收人还要注意查询自己所在地区的房地产价格评估机构选定办法，选择机构与认定房屋价值、确定补偿额度紧密相关，被征收人有权协商选定评估机构。所谓“市场比较法”，自行比较一下还是有必要的，别完全不知道周边类似房屋的行情，只等着上当。
【问题五：我对补偿方案不满，他们能直接拆我家房子吗？】
这个问题相信大多数被征收人都是明白的，不能直接拆！《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，不再有行政机关拆迁，征收方无权直接拆除被征收房屋，暴力拆迁更是严重违法的。
广大被征收人如果对征收补偿方案或者手册不满意，未能达成补偿协议，就要关注征收方作出的补偿决定。补偿决定一经送达，尽快针对其提起行政诉讼，切勿等到征收方申请法院强制执行了，房屋被拆除了再启动维权程序。
如果被征收人遇到了暴力逼迁、违法拆迁，一定要全力做好证据收集。例如您发现了自家玻璃被砸、门锁被堵，或是发生无故停水停电等情况，这就意味着有可能要遭遇违法拆迁了。这时您要通过拍照取证、安装摄像头等多种方式去留存证据，日后才能追究违法暴力拆迁人员的责任，通过诉讼途径救济。
在明拆迁律师最后想提示大家的是，棚户区改造项目还在各地不断进行着，未来3年绝不会被“叫停”或者消失。被征收人遇到的各种疑难情况也是日趋复杂。大家要充分了解法律规定，积极行使各项权利，抓住维权的关键节点，遇到不确定的情况要及时咨询专业律师，尽早启动维权程序，以法律手段维护好自身合法权益。让棚改项目真正成为改善生活环境、提高生活质量的“民生工程”和“发展工程”。