平房腾退从“直管公房”下手，申请式退租与棚户区改造有何区别？
导读：据北京日报等多家权威媒体报道，2019年1月18日北京市住建委发布通知，公布了由市住建委、东城区西城区政府联合印发的《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》。这标志着“疏解非首都功能”进入了“滚石上山、爬坡过坎”的最艰难、最关键阶段。那么，这一轮腾退究竟有何特点呢？所谓“申请式退租”又与老百姓所熟悉的“棚户区改造”有何区别呢？广大平房住户又该如何在政策、法律允许的框架内实现自身利益的最大化呢？
对于这一从来没见过的“新鲜事物”，在明律师带大家通过其与棚户区改造征收项目的对比来加深理解。事实上，“申请式退租”无论从形式上还是实质上都更类似于此前轰轰烈烈开展多年的“文保腾退”。只不过无论如何老城内平房区域的房屋、院落不可能一趟街都是王爷的宅子、皇上封的寺庙道观，文保腾退虽具有相当程度的强制性和较为充分的保护文物法律依据，但就依法行政的原则而言也的确不可滥用。
基于此，对于一片一片的老城区平房院落，“申请式退租”无疑是一种政策创新，具有着棚户区改造征收所不可替代的优势和特点：
【其一，“申请式退租”的实施主体是社会单位，其“市场运作”的性质突出。】
《通知》对“申请式退租”的实施主体作了如下规定：区政府指定本区主管部门，负责组织实施本区历史文化街区平房直管公房（以下简称“直管公房”）申请式退租工作。区主管部门负责划定恢复性修建片区，确定片区的实施主体。实施主体可为片区的经营管理单位，也可为直接委托或通过公开竞争方式选择的资金实力强、信用等级高、组织实施能力强的社会单位。
实施主体负责受理片区内直管公房承租人的退租申请，开展相关工作；负责按照保护规划和恢复性修建工艺要求，对完成申请式退租的直管公房进行恢复性修建；负责对完成恢复性修建的房屋合理开展经营管理。
显然，社会单位在“申请式退租”中地位十分重要，这就与棚户区改造项目中的“政府主导”存在一定的差异。
【其二，向社会单位申请，与社会单位签订退租协议。】
关于申请式退租的实施程序，《通知》作了这样的规定：
1.区主管部门结合标准和保护规划实施、财政预算、外迁房源供应等情况，科学制定片区申请式退租和恢复性修建方案，报区政府批准后及时向社会公布。
2.恢复性修建片区内的直管公房承租人持直管公房租赁合同、本人身份证明及户籍证明等材料，向实施主体提出申请。
3.实施主体受理申请，按照区主管部门确定的申请式退租补偿标准，计算货币补偿金额。补偿标准原则上按照退租房屋市场价值总额扣除房屋重置成新价款后进行计算。对自愿将户口迁出中心城区的，可给予适当奖励，具体标准由东城、西城区政府协商一致，分别制定。
4.承租人与实施主体签订申请式退租协议，经营管理单位根据协议与承租人解除租赁合同，收回直管公房使用权，实施主体给付承租人货币补偿款。
5.承租人交回使用权后，区政府可提供定向安置房供有需求的家庭购买或承租。
基于此，在明律师在这里为大家总结这一程序中的4大特点，一是直管公房承租人向社会单位提出退租申请，并与社会单位签订申请式退租协议；二是补偿标准由政府部门以“市场法”为原则制定；三是腾退补偿方式为货币补偿，自愿将户口迁出中心城区的还有望获得奖励金；四是没有“棚户区改造”类项目中的回迁安置这一选项，只能配合疏解非首都功能战略选择外迁安置或者领钱走人。
【其三，定向安置房的性质只能是共有产权住房或者公共租赁住房，而不能是“大产权房”。】
直管公房承租作为历史发展过程中的特殊产物，其主要目的在于解决职工群众的基本住房需求，性质为“租赁”。故此，它的“申请式退租”是换不来“大产权房”的，而只能继续保持其社会保障住房的性质不变。
《通知》中对定向安置房作了如下规定：
定向安置房按共有产权住房管理，也可作为公租房使用……居民和政府持有的共有产权住房份额比例，由区主管部门按照共有产权住房管理办法确定,报区政府批准。原则上，居民购买共有产权住房的价格不低于收购价格。居民获得的申请式退租补偿资金，不足以支付区政府确定的最小面积安置房源产权份额的，经区政府批准，可适当降低居民所持产权份额。
需要指出的是，不是所有“申请式退租”的申请人都有资格要求定向安置房安置的，其还必须符合保障性住房申请的有关条件：
1.承租人选择用于片区对接的共有产权住房或公租房的，承租人及配偶和未成年子女应在本市无其他住房。如已通过保障性住房资格审核，正在进行轮候的，需退出轮候。
2.承租人选择其他公开配售配租的共有产权住房或公租房的，应按本市共有产权住房或公租房的申请条件进行审核，符合条件的，可优先配售配租。
3.原则上一个承租户只能购买一套共有产权住房或承租一套公租房。
4.长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房，自愿拆除自建房并将户口迁出中心城区的居民，可优先配租片区对接的公租房。
实践中，一些直管公房承租人早已在经济条件改善后在市内其他地区购买了商品房用于居住，而后又将其位于老城区内的承租平房出租用于外来人员居住或者经营。在这种情况下，承租人显然已无实际的住房困难，不符合申请保障性住房的条件，也就无权要求在“申请式退租”后享受定向安置的待遇。这部分人一旦申请，就只能选择拿钱走人。
而对于电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》中围着树自建房居住的张大民而言，其房屋从严格意义上讲属于违法建筑（无任何建房许可手续和证件，属于居住困难时期的权宜之计）。本轮“申请式退租”将一并对这类自建房予以拆除、清理，以恢复平房院落的本来面目，保证其上下水、用电、消防、上厕所洗澡、做饭等基本功能的承载力，为下一步的“共生院”模式探索奠定基础。
至此大家也就不难理解平房院落腾退与棚户区改造的区别了：后者这类征收项目中，房屋居住人是有产权的，故其依法享有选择回迁安置或外迁安置完整产权房屋的权利；而在腾退类项目中，由于房屋居住人并没有产权，而仅享有公房承租人的权利，故其在选房安置中要受到许多政策审查与限制，更没有回迁安置的选择权利。这也是“疏解、整治、促提升”工作的题中应有之义。
【最后，在明律师为大家浅析一下“申请式退租”后腾退出来的平房院落将被用来干啥。】
《通知》中是这样描述的：
对完成整院申请式退租的，应拆除院内违法建筑，在满足现代使用功能的同时，恢复传统四合院基本格局，完善配套公共服务设施、基础设施。对院落内完成部分房屋退租的，应同步拆除房屋附属的违法建设，并合理利用退租房屋补足公共服务设施。
取得经营权的直管公房应按规划要求开展经营利用，可作为住宅或商业、办公等经营性房屋使用，也可作为公共配套设施房屋使用。其中用于居住用途的，可用于院落平移使用，也可用于人才租赁房等使用促进职住平衡。
也就是说，社会单位等实施主体在完成“申请式退租”和“恢复性修建”后，将取得房屋院落的经营权。未来平房院落的使用将紧密结合中心城区的规划要求，譬如东城区就在大力探索“共生院”新模式的打造：即将腾退出的平房院落空间用于建设精品民宿客栈或文化创意产业类的咖啡馆、阅读空间等，让院内的老居民与来自五湖四海甚至全球各地的新居民共同居住，共享四合院的文化果实，让文化中心重新焕发青春。
在明拆迁律师最后想提示大家的是，目前来看这轮新政策的出台不涉及“强制”问题，而是尊重直管公房承租人的自主选择。广大直管公房承租人要充分考虑自己家庭的现实居住状况和生活需求（比如平房面积是否够住，还能否忍受其在上下水、卫生环境、个人隐私、上厕所洗澡、开火做饭等方面的诸多困难），站在一个足够的高度上看待是否参与此轮腾退、是否选择定向安置房等问题，在法律、政策允许的框架内争取自身利益最大化。在明律师也将密切关注这一政策的新动向，并随时为有需要的被腾退人提供法律咨询与帮助。