2019年棚户区改造、旧城改造项目程序，和一般征收不一样！
导读：一般认为，棚户区改造征收项目在实施程序上与《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的一般征收程序区别不大。从另一个角度上理解，棚改、旧改项目包含于征收项目之中，故其当然应符合590号令规定的程序步骤。然而随着过去几年这类项目在实践中的长期大量运作，征收方逐渐摸索出了一套极具“灵活性”和“创造力”的程序步骤，客观上构成了对590号令规定的改造。那么，2019年仍将持续大范围推进的棚改项目又有着怎样的一个独特的程序呢？广大被征收人又该把握其中的哪些要点依法维权呢？
北京市住房和城乡建设委员会2013年发布的《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》，在明律师将结合当前棚户区改造类案件代理的实践经验来为大家解析这一问题。
统一后的棚改征收程序11步
01、编制计划
区县人民政府组织项目建设单位及相关部门对本行政区域内旧城区房屋破损程度和改建难易程度进行调查，编制辖区内旧城区改建计划，并将编制完成的旧城区改建计划上报市重大项目建设指挥部办公室组织联合审查。
02、计划审查
市重大项目建设指挥部办公室召集市发展改革、规划、国土资源、建设房管、财政等部门对各区县汇总的旧城区改建计划进行可行性、公益性联合审查。公益性认定以改善民生，优化环境为原则，不以改建后的规划用途为条件。审查通过后，市重大项目建设指挥部办公室向各区县人民政府下达旧城区改建计划。
03、改建征询
旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。
区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。
在明律师解析：根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第12条之规定，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。但根据条文表述不难发现，虽同样名为“改建征询”，但北京市所规定的这一步骤的开始时间要明显早于上海市的规定。显然，在这一环节中产权人和公房承租人尚无被征收人的身份，客观上也很难对改建表示“反对”。事实上，对于大城市中老城区内的连片集中棚户区，支持改建在绝大多数情况下会是群众的主流意见。
故此，这一步骤还不是广大被征收人开启依法维权的可能时间点。除非你认为自己的房屋是建于上世纪90年代以后的新房，完全不是任何意义上的“棚户”，那么你或许可以考虑在这一环节被征询意见时投上一次反对票。
04、征收要件
通过征询的旧城区改建项目，纳入各区县国民经济和社会发展年度计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。
在明律师解析：这一步骤不难看出，棚户区改造类项目的审批手续是较为快捷简便的，590号令所规定的作出房屋征收决定的必备前置条件“四规划一计划”是在较短的时间内由多部门简化手续且加速办理的。在针对房屋征收决定的诉讼中，征收方需要举证证明涉案项目依规获取了这些审批手续，其合法性也是庭审中的审查要点之一。
05、暂停办理
区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。
在明律师解析：此即代表征收项目正式启动，正式开始影响被征收人生活、权益的“暂停公告”或曰“房屋征收范围公告”，对应590号令的第16条。这里的细化规定是暂停期限可以延长不超过一年。一旦暂停公告发布，广大被征收人就可以开始咨询专业征收维权律师，做好依法维权的各项准备了。这与配合征收方实施改造项目是不冲突的。一个很容易理解的事实是，如果你寄希望于通过一次棚改项目去把孙子辈的房子都“挣”出来，那么律师一定会负责任地为你讲清利弊，劝导你放弃这种不切实际的补偿利益诉求，避免奖励金的无端损失。
06、调查登记
区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。
在明律师解析：征收调查登记这一步骤对应的是590号令的第15条。调查人员应当在房屋征收范围确定后通过调取有关部门存储的资料和入户调查相结合的方式，对拟被征收房屋的区位、家庭成员状况、结构、附属物面积、用途、权属、建筑面积等进行调查登记，结果若无异议被征收人要进行签字确认。
需要强调的是，此阶段在进行调查时认定房屋面积主要的依据就是房屋所有权证的证载面积。若被征收人认为证载面积较实际面积小，或者调查人员未对阳台及其他附属物面积进行计算，则一定要在公示期间内明确提出异议，要求房屋征收部门委托其所认可的测量评估机构对房屋面积进行实际测量确认，以将可能出现的面积争议在前端化解。实践中很多被征收人缺乏这种维权意识，要求签字确认时签了，公示期间也什么都没提，到了预签补偿协议阶段意见就都来了，这对于依法维权而言并不有利。
07、方案征询
区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
在明律师解析：征收补偿方案的意见征询所对应的是590号令的第10条。实践中绝大多数棚户区改造项目都没有召开过听证会，原因在于被征收人中“不同意”方案的占比很难达到“多数”（过半数）的门槛。需要特别注意的是，仅仅是口头向征收人员提意见或者发牢骚并不是规定意义上的提意见，这里的要求是意见必须以书面形式提交房屋征收部门。
事实上，这一“关”一旦通过，改造项目就会如猛虎下山一般不可阻挡了。在明律师在此郑重提示广大被征收人，若你对公开征求意见的补偿方案中所列明的补偿标准、方式明确不满，则一定要在此阶段内及时委托专业征收维权律师介入，通过团结有共同利益诉求的被征收人书面提交意见的形式争取听证会的召开，尽量促成对征收补偿方案内容的实质性修改。否则，在“一把尺子量到底”的政策基础上，后面的补偿数额要想再获得较大幅度的提升将会困难重重。
08、预签协议
区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。
自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。
在明律师解析：此即大名鼎鼎的“模拟拆迁”操作模式，规定中叫预签附生效条件的补偿协议，是590号令翻遍了都找不到的一个步骤。关于这一极其重要的“创新性”程序，在明律师着重提示大家以下3点。
其一，预签的补偿协议往往与高额的奖励金相捆绑，早预签就能多拿钱，晚预签或者不预签钱就会一天一天的往下扣直至扣光为止。具体的奖励金操作模式大家要去看自己所涉项目的具体补偿方案，目前的原则是“一个项目一个方案”，没有一个全国统一的方案标准。在明律师代理的一些案件中，光是奖励金的数额就可能高达80到100万元，占整个征收补偿的比例有时会在20%以上。故此，到了这一环节如果你还有疑问，一定要问问专业人士，切勿再犹豫不决或者草率决定签或者不签。一旦操作不当，损失的奖励金在后续有可能是找不回来的，损失将会非常令人心疼。
其二，预签补偿协议前通常会进行“预评估”环节，即参考590号令规定的程序将房地产价格评估在签约前完成，以为签约金额提供依据。故广大被征收人一定要对评估环节严格监督审查，确保自己对评估机构的选择权能够依法落实，及时行使申请复核、专家委员会鉴定的权利，不要只顾着奖励金、着急预签协议而在牵涉自家房屋价值的关键性问题上打马虎眼。
其三，预签协议环节往往会出现被征收人签约后协议被征收方收走审计的情形，这属于正常现象，被征收人若对协议内容比较满意则可以放心配合，通常不会有太大的问题。
一般而言，当预签约比例超过85%至90%时，预签协议会生效，房屋征收决定随即作出。故被征收人若在此环节对补偿安置不满，一定要及时咨询专业律师，在确保自己不会反悔后再作出是否签约的决定。在这种模式的背景下，鲜有房屋征收决定作不出来的情况发生。
09、征收决定
区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。
在明律师解析：这一步骤对应的是590号令的第13条。针对改造类项目的第一个可诉讼救济内容就是房屋征收决定。剩下的未签约的这部分被征收人一定要在征收决定作出之日起6个月内委托专业征收维权律师针对征收决定提起诉讼，争取将其确认违法或者直接撤销，从而在避免自己损失方案确立的奖励金的基础上为争取合法利益最大化赢得机会。此时，上文所述的各个步骤的合法与否均将成为庭审审查的内容。
10、补偿决定
房屋征收部门与被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确的或者下落不明的，由房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
在明律师解析：这个和590号令第26条相对应，见到了就要及时委托律师复议或者诉讼，否则将会直接面临人民法院的强制执行裁定，错过最后一个有效的维权机会。
11、强制执行
在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。
在明律师解析：真到了这一步就基本上回天乏术了。大家要注意一件事，一定不要等到法院执行庭的人上门替你搬家，这部分执行费用是要由被征收人自行承担的。好汉不吃眼前亏，到这一步了就赶紧签约自己搬家吧，至少能省下一笔额外的执行费用。
在明拆迁律师最后想提示大家的是，以上11步在程序设计上显然与590号令的规定有所出入，是一种政策性的制度创新，目的就是要促进棚户区改造项目切实开展。而一切“民生工程”和“发展工程”都必须依法而行，具有合法性和合理性。故此，棚改推进，由棚改引发的依法维权也不会停止，最终这二者将会达成和解，我们也将通过棚改过上崭新的生活。