棚户区改造中的房屋面积只能按证载的算吗？证小房大怎么办？
导读：国有土地上房屋征收中还有“预评估”？这一步骤你知道吗？随着棚户区改造项目在各地的持续展开，被征收人的依法维权也逐步从“初级阶段”上升至更高的阶段。简单地依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一部行政法规的规定试图解决这一领域的全部纠纷，已经变得越来越不现实，这也符合事物发展的客观规律。本文，在明律师结合近一年来代理此类案件的实践经验，为大家解析棚改项目中的两个新问题：房屋面积争议的解决和正式评估环节之前的所谓“预评估”，相信大家看了不会白看……
新问题一：房屋面积认定存争议，真的只认“证载面积”吗？
实践中，一些被征收人向在明律师咨询时反映，其所遭遇的棚户区改造、旧城改造征收项目在进行征收补偿登记时对于直接关系到补偿数额的房屋面积认定采取“一刀切”式的标准：只认房屋所有权证或者不动产权登记证的证载面积，而对于被征收人所主张的证载面积与实际面积不符等问题置之不理。另有一些被征收房屋的阳台、厕所、厨房等面积在认定时存在争议，被征收人选择自费委托测量机构进行测量，但得出的结果征收方却根本不认，仍然摆出一副“只认证，不认房”的态度来。
事实上，对于房屋面积所存在的争议，各地方一般都在590号令的基础上对其解决作了进一步的细化规定。譬如《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第11条规定，房屋征收部门应当将调查登记结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公示，公示期限不得少于7日。对调查登记结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收部门提出核实申请，房屋征收部门应当在受理申请后15日内予以核实并将核实结果告知申请人。显然，这里是赋予了被征收人对调查登记结果提出异议的权利的，也规定了房屋征收部门要依法进行核实的义务。
《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第32条对这一问题作了详尽论述：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。
房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿对房屋面积的记载一致，但有证据证明房屋登记簿和房屋权属证书确有错误的，房屋征收部门应当组织房屋登记机构核实面积，以核实后的房屋面积为准。
按此规定，是否开展核实工作要看被征收人是否有证据证明涉案房屋的证载面积确实存在错误，这无疑是给被征收人的依法维权制造了难度。但我们应当看到，若被征收人对房屋面积认定确存疑问，还是保有救济的途径的。一是不要在入户调查登记的确认材料上签字表示同意，二是在公示期间要坚决向房屋征收部门提出异议，三是要及时委托专业征收维权律师介入与征收方展开协商沟通。实践中许多被征收人在犹豫中字也签了、异议也没提，后续再想维权困难将会很大。
新问题二：如何理解“预评估”？评估和调查登记能够合并进行吗？
实践中，为了加快征收项目特别是棚户区改造类项目的整体进展速度，征收方会把房屋价值评估这一环节前提至房屋征收范围确定后即火速开展。也就是说，在房屋征收决定尚未依法作出前，评估工作就可能已经紧锣密鼓地开展了。
《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》第8条和第17条，我们可以联系起来进行理解。第8条在“调查登记”步骤中明确列入了房地产价格评估机构逐户查勘评估的内容，在此阶段即将房屋调查结果和分户初步评估结果一并公示了。而到了房屋征收决定作出后，房地产价格评估机构只需要“修正分户初步评估结果”，进而提供整体评估报告和分户评估报告。显然，到了此时评估报告的结果与初步评估结果不会有太大差别。
稍微整理一下，评估环节事实上跨越了房屋征收决定的作出前后，贯穿了整个征收程序的始终：
房屋征收范围确定（暂停公告）→房屋征收补偿登记（确认建筑面积、用途、性质等）&评估机构实地查勘并公示登记、初评结果（二者同步进行）→……→房屋征收决定公告→确定评估结果（修正分户初评结果、提交整体和分户评估报告）→签协议或者下补偿决定
需要指出的是，一些地方性规定中的所谓“预评估”与上述评估环节的设置不是一回事。那种“预评估”的目的是为征收补偿方案的制定确立参考，在房屋征收范围内分别按相关因素选取若干标本房屋进行预评估，组织三个以上奇数的房地产价格评估机构对标本房屋进行评估，选取各评估机构评估结果的中位价，作为标本房屋的预评估价格。这种“预评估”不直接与老百姓的补偿权益产生关系，也基本不涉及救济的问题，更不能取代依法进行的入户评估流程。
故此，广大被征收人一定要将意识到需要依法维权、咨询拆迁律师的时间点相应前提至房屋征收决定公告前，而不要坐等房屋征收决定作出之后再想办法去救济。综上所述不难看出，在房屋征收决定作出前，很多关系到补偿权益的事情已经基本上尘埃落定了。而对于那些连征收补偿决定都没去复议、诉讼的被征收人而言，再想依法维权究竟是否可行都成问题，维权的结果就更是没法预估了。通过对这样两个细节的解析，在明律师再次呼吁各位，维权一定要早些，早些，再早些……