棚户区改造中的预签约究竟怎么签才能不后悔？

导读：好容易盼来旧城区改建（棚户区改造）项目，听说早签早搬还有额外奖励，那签晚了岂不是会吃亏？可这字签了，屋搬了，想着早早签字拿奖励吧，又听说有些晚签字的住户拿的补偿反而更高？这到底是早签好，还是晚签好呢？在明律师将在本文中给您明确的答案。

【早于房屋征收决定作出的签约】

按照正常的旧城区改造征收项目流程，应当先将房屋征收决定进行公告，并同时公告其征收补偿方案。但是在现实项目真正推进的过程中，征收方往往会采取一种新的征收模式，即预征收模式（预签约）。

目前，采取“预签约模式”的地方不计其数，一些地区也在地方条例中，详细规定了预签约模式的操作办法。

例如，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

那么，广大的被征收人就应该知道，“预签约”用通俗的话来解释，就是征收方与被征收人将补偿方式、房屋价值补偿都谈好后，自行签署“补偿协议”。等到该“协议”的签约率达到一定量时（一般为80 % ~ 90 %），该“协议”就会正式生效。

而这个协议生效后就会对双方产生法律约束力，被征收人若再想要提高补偿，机会就很渺茫了。那么，这预签约究竟意味着什么呢？广大被征收人又该如何理解和应对呢？

【核心：不管早签晚签，补偿不能低于法律规定】

某种意义上说，预签约程序本身也是一种“意愿征询”的方式。而值得被征收人注意的是，预签的补偿协议同样会对被征收人的权益产生直接影响，绝不能因为一个“预”字而稀里糊涂的签字。

征收方在进行项目征收时，往往会通过设立政策性奖励金等方式来促成项目的快速签约。此时的被征收人应当理性分析自己的居住需求和房屋价值，不可因小失大，得不偿失；也不宜因过高的补偿预期而坐失良机。

配合征收拆迁是好事，但被征收人个人的补偿安置权益也应当得到充分保障，公共利益和个人利益理应在征收拆迁中找寻到平衡点。

同时，这样的程序设计最大的好处就在于，有利于调查征收项目的民意，实施“少数服从多数”的策略对于征收项目的迅速有力实施无疑是有很大益处的。

【其次：面对舆论压力，坚定自身立场】

从上文引用的上海地方性法规中我们不难了解，想要预签约协议生效，签约率需达到80 % ~ 90 %。

在实践中，对于大多数项目而言，80 % ~ 90 %这个比例是比较容易达到的。但即使只有10%的人不同意预签协议，其合法权益也应当得到保障，而不应该直接以“少数服从多数”的原则牺牲掉这部分人的合法权益。

因此，遇到这种情况的被征收人在面临来自舆论、邻居的压力时要有坚定的立场，做出明智的选择，切忌碍于情面，勉强签约签字。毕竟，每家每户的具体情况是不同的，政策本身也既有原则性又有灵活性。

如若涉案项目确实存在补偿标准过低、将并非危房的房屋认定为危房、将并非违建的无证房屋认定成违建等不合理的情形，及时委托专业律师寻求法律帮助是十分必要的举措。

最后，在明律师再给各位被征收人提个醒，“先签字吃亏，后签字沾光”这种观念是存在误区的。是否签字，签字的时间是早还是晚，什么时候签字不吃亏？其关键还是在于是否有一个合理的拆迁补偿标准。是否明确住房保障，是否有足够置办同等生活水平的房屋或者保障生活水平不下降的货币补偿。被拆迁人的目的永远不应是阻挠征收项目本身，而是争取法律认可的公平、合理的征收补偿。