在土地征收项目中，土地征收是怎么回事儿？

导读：在土地征收项目中，有一类项目常被冠以“土地储备”的称谓，似乎反映出其与一般征地项目会存在一定的不同之处。许多被征收人对此也有疑问：土地储备项目需要有“一书四方案”“征地批文”这些一般征地项目所必须要有的报批、审批文件么？土地储备项目在征收补偿安置问题上是否有其特殊之处呢？本文，在明律师简单明了地为大家解答这个问题。

土地储备这个概念的法律依据，是2007年由国土资源部、财政部和中国人民银行三部门联合发布的《土地储备管理办法》。其第二条规定，本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。说白了，土地储备就是政府有规划，某块地将来要建设什么，但眼下没有具体的项目。于是就根据年度土地储备计划先把地纳入土地储备范围“存起来”，回头再用。

那么什么样的土地能够被储备起来呢？包括依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。

对此，北京在明律师事务所青年拆迁律师燕晓静表示，土地储备与土地征收之间的关系，从这一办法中可以看得很明确。即对于农村集体经济组织所有的土地而言，政府必须先依法征收土地，之后才能实施所谓的土地储备。也就是说，征地补偿安置行为与土地储备之间没有相互影响的关系，而是逻辑上的先后关系。要征地，就必须按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》等规定走报批程序，“一书四方案”和“征地批文”该有的都要有。而征地补偿安置的标准只有一个，即已被《土地管理法》修正案征求意见稿所列入，中纪办发〔2011〕8号文中所规定的“确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”。这一标准不会因为项目涉及“土地储备”而发生任何动摇。实践中，以“土地X级开发”名义开展的项目比比皆是，广大被征收人完全没必要被这些复杂、多变的说辞、叫法弄晕，只需严格依照法定程序对涉案项目情况进行了解即可。只要发现其存在“未批先占”“少批多占”“无证施工”等情形的，就可以发动法律程序进行维权。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，从最朴素的角度看，国土资源部等三部门的《办法》只是部门规章级别，也就意味着从法律层面上它再怎么规定，都不能挑战、修改《土地管理法》及其实施条例规定的征收土地的程序和补偿安置标准，下位法必须服从上位法。土地储备，绝非征地领域的法外之地。