房屋评估中的关键专业环节，不懂点儿你可就赔惨了！(下)
导读：考量一份评估报告是否合法，关键看两点：一是评估程序是否合法，二是评估方法选用是否合法、正确。如果在这两个层面上存在问题，那么评估报告就可能会被否定，据此作出的征收补偿决定也就有可能被撤销。那么，对于房屋征收而言，究竟该适用哪种评估方法呢？评估程序中的入户实地查勘又该如何进行呢？本文，结合北京华信房地产评估有限公司总估价师史源英老师的讲解，在明律师继续带大家解析评估价格的秘密……
问题四：评估机构一定要挨家挨户进行实地查勘吗？测绘机构来了是不是评估机构就可以不来了？
结论是清楚的：评估机构依法必须挨家挨户上门查勘，评估报告才会合法有效！凡是没见过人上门就收到所谓“评估报告”的，一律不合法。
具体怎么上门呢？我们来看《房地产估价规范》（2015版）3.0.7的规定：估价对象的实地查勘应符合下列规定：
1 应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；
2 应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影响资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；
3 应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。
被征收人应当协助上门的注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或盖章的，找第三人见证，将有关情况在评估报告中予以说明。
需要指出的是，测绘机构上门对房屋面积的测量不能替代评估机构的入户实地查勘。
问题五：基准地价是怎么回事儿？评估一定要按照这个标准进行么？
老百姓所关心的这一问题，涉及评估机构的方法选择。不同的评估方法，评出来的结果会有较大的差别，也适用于不同的情形。《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。
根据前述《规范》2015版，我们来简要看看上述几个方法的基本原理。
一、市场比较法
市场比较法是房地产估价最基本的方法之一，是估价师依据市场交易案例分析和判断估价对象房屋的价格的估价方法。具体讲，在评估房屋价格时，根据替代原则，将待估房屋与在较近期内已经发生交易的比较交易实例进行对照比较，并依据交易实例已知的价格，参照待估房屋与交易实例之间交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出于估价期日房价的方法。
史源英老师指出，这个方法不需要专业知识就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少钱，跟相邻的、相类似的房屋一比较，出来了。这就是市场比较法。
二、收益还原法
收益还原法是指在估算房屋未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估期日收益总和即该房屋价格的估价方法。在有限年期的情况下，收益还原法也可理解为，在估价基准日，购买一定使用年期的房屋，在这个年期内获取的纯收益现值总和即为该房屋的价格。
需要指出的是，在房屋租金和房价不可比的现状下，收益还原法在北京这样的一线城市是不常用的，它会导致房屋评估价格明显低于市场价，不具有合理性。
三、成本法
成本法是以测算房屋重置成本或重建成本，模拟房地产开发建设过程，考虑折旧等因素的情况下进行估价的方法。不难理解的是，房屋的建设成本与市场价值是两码事，大城市中心城区的房屋更不适宜采用成本法进行估价，这可能导致其结果与市场价的严重偏离。
而基准地价修正法也是可使用的估价方法之一。基准地价是地方政府经组织评估、考虑被地区经济状况等因素确定好的一个地价标准，通常略低于市场价格，且一般用于土地出让的情形。在征收补偿的计算中适用基准地价修正法进行评估，其结果很可能会低于房屋的市场价格。
那么，究竟该用什么方法对待征收房屋进行评估才是合理、合法的呢？答案绝不能模棱两可、似是而非，而是明确的：
《办法》第13条规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估……
国务院590号令第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格！
据此，合法、合理的房屋征收评估，应当主要适用“市场比较法”进行，可结合适用“收益还原法”（如针对营业性非住宅房屋的评估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。
在明拆迁律师想指出的是，实践中，一些不规范的评估报告中根本看不到“评估方法”这一项，被征收人无从得知评估机构究竟用的什么方法得出的评估结果。事实上，根据史源英老师的展示，一份合法、科学、专业的评估报告可能厚达上百页，其中会涵盖评估方法、比较对象等十分具体、详细的信息。那种“几页纸”的评估报告，被征收人是需要对其合理性多打上一个问号的。
问题六：对评估结果不服，申请专家委员会鉴定管用吗？
这要一分为二的理解看待。《办法》第31条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。据此，若被征收人对评估结果有异议，申请复核评估是免费的，但进一步申请专家委员会鉴定是要自行付费的。实践中，这笔专家鉴定费着实不低，可能达到待鉴定房屋总价值的6%。300万元的房屋，光鉴定费就可能高达18万元，这的确不是一般被征收人所能承受得起的。
据此，究竟要不要申请专家鉴定，就是个问题了。专业人士认为，专家鉴定是对申请鉴定的评估报告的评估程序、依据、假设、技术路线、方法选用、参数选取、结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见的过程，故在评估行业相对规范的地方，指望通过专家鉴定来大幅提升征收补偿数额的想法是很难实现的。如果其中的个别因素考虑不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比较困难的。但同时需要强调的是，如果涉案评估的评估方法选用等关键性环节上存在问题而导致评估结果严重偏离市场价格，那么专家鉴定是能够予以指出的。再比如评估中估价师没入户、估价人员自身资质有毛病这类严重程序方面问题，专家鉴定都是应当予以指出的。
而一旦专家鉴定认为评估报告存在技术问题的，出具报告的机构就应当改正错误，重新出具评估报告。
在明拆迁律师最后想指出的是，对评估报告的结论不服，最终要通过590号令第二十六条的规定来处理，即针对征收补偿决定提起行政复议或者行政诉讼，要求法官对评估报告的合法性进行必要审查。最高院行政审判庭的蔡小雪法官表示，审征收补偿决定的关键就是审评估报告，不审评估报告的法官是不合格的。这也给被征收人的依法维权奠定了信心。
了解了房屋价值评估中的这些专业知识，被征收人就不会轻易被蒙蔽，而有望在征收维权中据理力争，在庭审中要求法官注意报告中存在的各种不当、瑕疵直至程序违法之处，进而为撤销征收补偿决定，在博弈中重夺有利地位创造条件。