国有土地上房屋征收10大要点，掌握了补偿低不了
导读：就“救济”这一事项而言，590号令无疑赋予了国有土地上房屋的所有权人以较为充分、有力的途径与手段。其突出表现为可复议、可诉讼的内容覆盖全流程，并通过法规明确予以了指示。相形之下，农村集体土地的征收补偿则属于“老大难”，在《土地管理法》修改迟迟不能落地的情况下更显得捉襟见肘。那么，广大农民朋友究竟有哪些有效的救济手段可供选用呢？这些手段又会给补偿安置带来怎样的影响呢？
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称“590号令”）施行后，城市房屋拆迁开启了崭新的法治纪元。“有法可依”在这一领域里变为了现实，广大被征收人就此拥有了捍卫自身合法补偿权益的强有力武器。然而动辄被分解成小十个必经步骤的征收程序很容易就把被征收人搞晕，一旦理解错误也很容易给征收方带来违法运作的空间。本文，在明律师仅用“两个阶段”来解析这一问题，希望帮助广大被征收人将其彻底弄明白。
简单地讲，590号令所规定的房屋征收程序分为两大块：征收决定和补偿。你可以浅显地将其解读为决定拆迁和落实补偿（拆迁）。整个590号令35条，都是围绕这两大问题展开的。
在这两个阶段当中，以下10个环节是广大被征收人需要着重注意的。
征收决定阶段：
其一，房屋征收的主体是否合法。590号令第4条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；由其确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；其他政府有关部门配合完成这些工作。其第5条进一步规定，房屋征收实施单位可以受委托承担其中的具体工作，但不承担其中的责任。也就是说，能担责的通常是两类主体：房屋征收部门（住建局、征收管理办公室等）和市县级政府。实践中，“协议拆迁”在一些地方大行其道，其突出特点就是政府没有人出来担责，整个程序都由村委会或者某开发公司牵头实施、负责，这是没有任何法律依据的。对于这种主体不适格的情形，广大被征收人有权拒绝与其协商、签约，并及时采取法律手段进行维权。
其二，房屋征收范围确定。根据590号令第16条之规定，确定征收范围的公告将叫停实施新建、扩建、改建和改变房屋用途、迁户分户等不当增加补偿费用的行为，暂停期限最长不得超过1年。这一步骤通常是被征收人所能见到的第一份公告。此时要着重了解自己房屋的所在位置，弄清是否在房屋征收范围之内，避免被浑水摸鱼。
其三，征收的“决定前程序”是否严丝合缝、不打折扣。这些程序包括但不限于：“四规划一计划”（第9条）；“拟定征收补偿方案并征求公众意见（第10条）”；“旧城区改建（含棚户区改造、危旧房改造、城中村整治等）类项目的听证程序（第11条）”“社会稳定风险评估（第12条第1款）”；“征收补偿费用足额到位（第12条第2款）”，这些步骤没有不行，广大被征收人可以通过申请政府信息公开的途径来逐一获取相关文件，同时积极参与意见征询及听证程序，及时表达自己对补偿安置的合理诉求。而一旦被征收人不了解程序，这些步骤就会“过了这个村没这个店”，对被征收人的维权当然是不利的。
其四，征收调查登记重点看面积和用途。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。这些调查结果无疑将直接影响到被征收房屋的补偿，故被征收人需要特别重视。这里要注意3方面问题：
一是要让人家进门，而不能闭门不见或干脆躲出去。消极逃避不会妨碍征收方向前推进征收程序，反而会直接导致自己的补偿权益减损；
二是要提供真实的面积、用途证明材料，不可故意作假，更不可在征收方上门人员的诱导下搞什么“心照不宣”，否则可能面临承担沉重的刑事法律责任；
三是要重点关注房屋面积和用途这两个问题。前者的重要性不必多言，后者则直接关系到涉案房屋是按营业性用房补偿还是按普通住宅补偿，这两者间的差异是不小的。如果被征收人对调查的结论有异议，可以在此环节直接提起法律程序进行救济。越往后拖延，改变这一阶段结论的可能性就会越小。
补偿阶段：
其五，早搬早签奖励金慎重拿。根据590号令第17条和实践中的情况，奖励金几乎已经成为了城市房屋征收项目中的必经程序，你不可能遇不到它。尤其是在一些棚户区改造类的特殊项目中，奖励金在预签约阶段是极其吸引眼球和谈资的事情。在明律师只强调一点：奖励金是个好东西，但前提是补偿安置公平、合理。离开了这一前提，奖励金就成了无本之木，完全丧失了其对被征收人的奖励意义，只剩下了“奖励”征收方早日完成搬迁任务的价值了。如果你选择拿它，那么你一定要算清总账，究竟有没有因小失大。只要能算清总账的，征收方惯用的“捆绑式奖励”模式根本不具备迷惑性，而是司马昭之心路人皆知。
其六，集中精力关注评估环节。590号令第19、20条是规定房屋价值评估环节的，这是确定被征收房屋补偿数额的重要依据。被征收人须注意以下4件事：
一是是否参与了评估机构的选择，无论是协商确定还是抽签摇号，反正是要参与；
二是是否见到了上门评估的评估机构人员，如果没见到那么评估环节肯定不合法；
三是评估报告是否进行了合法有效的送达，内容是否大致合法。如果存在估价师签字造假、评估报告只有几页纸等情形，违法几乎板上钉钉；
四是如果对评估结果不满，是否及时行使了申请复核评估、申请专家委员会鉴定、针对违法评估行为申请查处等救济权利。
而如果被征收人在穷尽上述途径后仍对评估报告有异议，则可以考虑自行委托一家资历较深的评估机构对涉案房屋进行重新评估，进而将新的评估报告作为证据提交到诉征收补偿决定的法庭上去。当然，自行委托评估是要付出较大成本的，实践中通常需要3万元以上。
其七，选择好补偿安置方式。590号令第21条赋予了被征收人自主选择补偿安置方式的权利，即要么选择要房，要么选择拿钱。这二者各有各的优势，也各有各的弊端和风险，以往我们分析过很多，这里不再赘述。需要强调的就是旧城区改建类项目，被征收人有权选择在改建地段进行房屋产权调换，征收方必须予以满足。这是此类项目维权的一个关键点。
其八，补偿协议审慎签订。590号令第25条规定了征收补偿协议的法定内容和履行时的救济渠道。广大被征收人需要明晰一点：补偿协议是对双方具有法律约束力的行政协议，同时兼具民事合同的很多特性，故一旦把自己的名字签上去了，想反悔是极为困难的。实践中，被征收人往往在签约这一“动作”上过于随意，在没有看清、理解透摆在面前的协议文本的情况下就贸然签字画押，甚至去签一些所谓的“空白协议”，这无疑是征收维权中最大的陷阱与决策风险所在。请记住，协议就分两种情况：签了和没签。没签，那么补偿安置还可以谈，还有博弈的空间；签了，那基本就意味着补偿工作结束，也就没有太多好纠缠的了。
其九，征收补偿决定是维权的最后机会。590号令第26条、第28条的规定反映了征收补偿决定“一锤定音”的重大意义。重要的事情可以讲三十遍而毫不嫌多。一旦被征收人不同意签约，征收方作出征收补偿决定，那么就意味着维权进入了剑拔弩张的关键阶段。坚决收集有利证据对补偿决定提起诉讼，几乎是此时的不二选择。如果你6个月内不诉，那么等待你的就极可能是法院的一纸强制执行裁定，以及随后隆隆开来的挖掘机了。
其十，“违建不补”是永恒的一道“关”！590号令第24条对此作了规定，在明拆迁律师把它放在最后谈是想说明一个问题：在征收中，“以拆违促拆迁”是可能随时随地出现的逼迁举措，几乎不受程序、阶段的限制，具有极强的随意性和故意性，目的就是要促使被征收人痛痛快快签约搬迁，而与“消灭违建”之类高大上的说辞完全无关。可以说，从项目启动的那一天起，被征收人就要做好与“违建不补”这一达摩克利斯之剑做斗争的充分准备，把能够证明自己房屋合法的手续、证件保管好，时刻准备着针对突然贴在墙上、门上的责令限期拆除决定类文书提起程序实施救济。这听起来的确很荒唐，但确是如今这一领域最令人感到无奈的事实。
以上，我们为大家带着问题梳理了590号令中最核心的程序规定。在明律师最后想提示大家的是，弄清每一步是重要的，将这一步一步联系起来筹划、考虑也是重要的。这就是所谓“一揽子维权方案”的价值之所在了。我们希望广大被征收人都能凭借着590号令的先进规定，拿到属于自己的公平、合理的征收补偿。