独家揭秘！“以拆违促拆迁”7大手段，秦岭违建别墅怎么拆不动？
2019年1月9日晚，央视综合频道罕见地利用晚8点档黄金时段播出独家新闻专题片《一抓到底正风纪 秦岭违建整治始末》，将自2018年7月以来的“秦岭保卫战”详情公之于众。一时间，违法建筑再度成为舆论聚焦的最热点话题。无疑，彻底拆除秦岭北麓违建别墅是大快人心的，而在明律师更关心的则是那些挣扎在“以拆违促拆迁”乱象中的普通的被征收人。毕竟，他们不是豪华别墅的开发商，更不是有背景有关系的“官商勾结”者，而只是同你我一样的普通老百姓。本文，在明律师为大家独家揭秘征收实践中“以拆违促拆迁”的7大“套路”性手段，大家遇到这些情形时就一定要警惕起来了！
众所周知，“以拆违促拆迁”和本次被央视报道的秦岭北麓别墅违建拆除完全不是一码事儿。后者是赤裸裸地土地违法查处，前者则是一种变相的逼签行径，完全是行政目的不当所产下的怪胎。当被征收人在征收项目中因对补偿安置不满意而不愿签订补偿协议时，征收方就极有可能使出这一招数来，直接将被征收房屋认定为违法建筑，进而威胁“拆除不补”，迫使被征收人在不公平、不合理的补偿协议上签字。这种“以拆违之名行拆迁之实”的做法无疑具有相当的社会危害性，也应当为行政法治所不容。简单粗暴地认为“凡是违建就都该拆”，不是法治思维，更会给“以拆违促拆迁”这类行径的滋生创造土壤。
手段一：将历史遗留原因导致的无证房屋一律认定为违建
老百姓都明白的一个道理是，故宫这样的文物古迹一定拿不出规划部门颁发的“建设工程规划许可证”，但它不是违法建筑，而是应当受到保护的重点文物。同理，认定违法建筑的法律、法规也有其“时间效力”问题，必须遵循“法不溯及既往”这一基本的法律原则。据此，司法实践中对于在上个世纪80年代及以前建造的房屋一般不轻易认定为违建，这叫做尊重历史事实。譬如在明律师代理的最高法保护产权典型案例之“浙江金华许水云案”，许水云的房屋就建造于上世纪80年代，最终被法院在判决书中明确认定为合法建筑。故此，“凡是无证房屋一律都是违建房屋”的认识是错误的、不全面的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此的明确规定不容地方政府肆意逾越和突破。
手段二：人为在办证、发证环节设置障碍，甚至不惜撤证
一些地方政府“事儿难办”的现象影响到了被征收人房屋的及时确权。申请已经交上去很久了，也经历了村、镇的层层审批，到了县一级却迟迟没了回音。结果就在证还未办下来的时候，征收项目启动了，老百姓的无证房屋被威胁要以违建处置而不予补偿。事实上，这种情况的本质是地方政府的不作为和消极懈怠，并非普通老百姓的过错。如果在征收项目的认定环节中发现老百姓的房屋既未违法用地又未违反乡、村庄规划，更未违反当地建房的具体要求，那么这样的房屋理应被认定为合法建筑并给予公平、合理的征收补偿。更有甚者，还有一些地方出现了用“撤证”手段来让被征收人本来有证的建筑沦为无证，进而进行逼签、压价的行为，这就更是丧失正当性的卑劣做法了。
手段三：将责令限期拆除决定到处乱贴，剥夺被征收人救济权
根据《行政处罚法》或者《行政强制法》的规定（适用哪个要看对责令限期拆除决定性质的不同理解，目前在法律领域尚不统一），用于查处违法建筑的“责令限期拆除决定”或者通知必须依法向违建当事人进行送达。而实践中在明律师就碰上过将这份牵涉当事人重大利益的文书直接贴在当事人家门外的电线杆子上的做法，这无疑令人啼笑皆非。此外，还有明明人在屋里结果不经直接送达就适用留置送达，明明找得到人结果非要公告送达的各种错误送达情形，其目的就是一个：剥夺被征收人提起复议或者诉讼的知情权，让你来不及依法救济、陈述申辩就直接将涉案房屋作为违建拆除。显然，这种做法是彻头彻尾的行政程序违法，是应当予以坚决谴责的。
手段四：以“温馨提示”等各种名目的文件替代法定的拆违文书
在明律师代理的案件中曾遇到过不少“温馨提示”信息：名为“温馨”，背后则是冷冰冰地违法拆迁在对被征收人的房屋虎视眈眈。须知，以责令限期拆除决定认定并处置违建是有法律的明文规定的，这个文书的名称不能随便瞎改，否则行政机关的公信力将会完全丧失。更何况这类“温馨提示”的作出目的其实在于规避法律规定的救济途径，让被征收人收到它之后陷入投诉无门的窘境：我只是“温馨提示”啊，你复议不得也诉讼不得。如此弯弯绕的小心思，实在是令行政法治蒙羞。
手段五：通过“代履行决定”快速拆除征收范围内的“违建”
《行政强制法》第50条规定，行政机关依法作出要求当事人履行排除妨碍、恢复原状等义务的行政决定，当事人逾期不履行，经催告仍不履行，其后果已经或者将危害交通安全、造成环境污染或者破坏自然资源的，行政机关可以代履行，或者委托没有利害关系的第三人代履行。
代履行是一个略微复杂的行政强制执行方式，实践中一些地方政府习惯于通过作出代履行决定书来强制拆除征收范围内的所谓“违法建筑”，而这事实上是变相剥夺被征收人救济权利的错误做法：
其一，代履行决定作出的前提是要有依法作出的行政决定存在，譬如违建处置领域的责令限期拆除决定。代履行决定只管履行已经确定下来的义务，而不管认定涉案房屋是否属于违建、是否需要限期拆除这些事实层面问题。没有责令限拆就直接“代履行”拆违建，属于明显的程序跳步，势必侵害被征收人的合法权益；
其二，代履行决定本身不是惩罚机制，其是在当事人认可的情况下进行的。如果当事人压根儿对违建认定、处置不认可，就不存在代履行的问题。此时即便要拆迁，也应依法作出强制拆除违法建筑决定，而不能代履行。
其三，“立即代履行”仅适用于极特例的情况下，一般不适用于对违建的认定和拆除。《行政强制法》第52条规定，需要立即清除道路、河道、航道或者公共场所的遗洒物、障碍物或者污染物，当事人不能清除的，行政机关可以决定立即实施代履行；当事人不在场的，行政机关应当在事后立即通知当事人，并依法作出处理。据此，能够“先斩后奏”的代履行就这么几种法定的特殊情形，显然不包括拆除违法建筑这种牵涉公民重大财产利益的行政强制执行行为。
总之，在明律师对此问题的结论性意见是，代履行决定就不应出现在违法建筑处置领域，尤其是征收项目之中就更是如此。
手段六：部分违建，全部拆除
《刑法》领域有个“一部行为，全部责任”的说法，但那是《刑法》，决不能被嫁接到行政法领域中来。在明律师代理的一些案件中，被征收人的房屋仅仅是第三层被有关文书认定为违建，结果行政机关来人就把整栋房屋给按违建拆迁光了，这当然是赤裸裸的行政违法行为。拆违和拆迁适用得是两个完全不同的程序，非违建的部分依法只能走司法拆迁而不能走行政拆迁。这种肆意扩大执行范围的行为将必然面临行政赔偿的结局，其危害性可谓极其严重。
手段七：闭着眼说被征收房屋是违建，进而威胁拆除
这是一种什么样的方式呢？在明律师在代理案件中曾遇上征收方提供了这样的说辞：“你不要跟我计较究竟是不是违建的事儿，是不是那要看你自己！你配合（签约搬迁），那就不是违建；你不配合，它就是违建！”一般而言，说出这种话来的征收方都未能依法将涉案房屋的“违法”事实查清，甚至连房屋的违建面积、准确地址都没搞准确就张贴出了错字连篇的所谓“责令限期拆除决定”。如此拆违，不是闭着眼拆，还能是什么呢？
在明拆迁律师最后需要再度强调的是，“以拆违促拆迁”行径直接损害了包括普通群众和企业家在内的被征收人的合法产权和行政机关的公信力，是一种“挂羊头卖狗肉”的名不副实行为。若这类行径不被彻底杜绝，真正的违法建筑的查处、拆除工作都可能受到负面的影响，这是极其得不偿失的双输局面。作为遵纪守法的公民，我们坚决支持行政机关依法依规拆除秦岭北麓别墅这样的真正的违法建筑，同时坚决反对和抵制以任何方式开展的“以拆违促拆迁”行动。这不仅仅是法律人专业、良知的体现，更是党中央强调保护产权和企业家合法权益的题中应有之意。