地方再出公房管理新政策，2019年你的公房还能继续住下去吗？
导读：2019年初，北京市住建委联合东城区、西城区政府发布了《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》。《通知》中采用了一种新的“申请式退租”模式，再次引发人们对旧城区改造、公房腾退等项目的关注，同时在大家口中传出了“东西城合并”、“中央政务区”等说法。不过，广大被征收人，特别是新政策中涉及的公房承租人，还是应该探寻到社会热点背后的深层中去，了解那些涉及切身利益的问题。尤其是在如此动作频频的背景下，你的公房究竟还能不能安稳地住下去……
我国在计划经济时代实行福利分房制度，这一制度让人口多、住房紧张的家庭或是新婚夫妇等应当予以照顾的群体有了遮风避雨的港湾，同时也存在着无法保证公平、助长贪污受贿等弊端。谁和领导关系好，谁就可能有房住。不过这种制度已经在1998年终结，有的人受它照顾改善了生活环境，有的人半辈子也没能争取到一间仅40平方米的一居室。无论如何，它也为我们留下许多市场经济体制“吃不消”的问题。
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，并未针对公房这一历史产物以及公房承租人的补偿权益作出规定，导致我们并不能从国家层面的法律中挖出明晰的问题答案。公房承租人的权益，当前只在部分地方政府规章中有所规定。所以在此情况下，公房承租人遇到征收时，就要全面了解自身所居住房屋的权属情况，同时更要清楚所涉及项目的具体政策。针对公房承租人涉及的征收项目的名称可能是五花八门，如棚户区改造、旧城改造等字眼，更有可能是形式上近似于征收，但实质上并非征收的腾退项目。
【房屋状态现如何？明确权属很重要】
公房可分为几种形式。例如早期由国家接管、收购，各级房管部门负责管理、修缮的直管公房，此次北京市《通知》中涉及的就属于这一类。又如曾经的各种国营企业、国营工厂出资兴建，然后分配给职工、家属的自管公房，这一类房屋中有些已经由单位出售给职工，产权归属了居民，也有产权仍然属于原单位的。还有行政机关、事业单位分配、租赁给工作人员居住的房屋。
无论您居住的是哪种公房，都要明确房屋的权属情况。您要找出以前与房管所、单位所签订的租赁合同、租赁协议，仔细查看双方约定的期限，各自所承担的权利义务，特别是有无关于征收拆迁的约定。对于已经出售给个人的自管公房，您也要检查购房合同的约定和产权证件的内容，确定房屋已经完全过户。
在明律师代理的案件中，曾出现这样的情况，当事人多年来一直居住在单位分的公房中，也一直认为自己是公房承租人，但是根本没有签订租赁协议，仅是凭单位领导的口头承诺就住了几十年。一旦遭遇征收拆迁，没有任何依据就使得维权变得极为困难。笔者所在的社区也曾发生过相关纠纷，一栋楼中住的都是多年前同一工厂的职工，一天，几户居民家忽然来人要求搬离，称已经购买了房屋，居民们当时就和前来要房的人翻了脸，双方发生了肢体冲突，报警后在警察找来单位负责人询问，房屋确实出售了。大家找出租赁合同一看傻了眼，原来租住期限就到当年7月。
【征补条例不直接适用，计算补偿要注意】
如前面所说，征收历史遗留下来的公房，国家层面没有统一的法律规定，各地方在执行中的政策都不同。所以公房承租人遇到征收时，除了要明确权属情况，更要清楚所在地方、所涉及项目的具体政策。在此，我们以上海市的地方政府规章为例。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中就为征收各种不同情况、不同类型的房屋之补偿标准提供了依据，这样就使得公房承租人等群体的权益更有保障。
该《细则》第二十九条中，详细规定了征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准。如果被征收人选择货币补偿，租赁关系终止，对被征收人（房屋所有权人，即房管所或者单位）的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公房承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴。如果被征收人选择房屋产权调换，则由被征收人负责安置公房承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴。
如果被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，还要按照细则规定增加套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。
在明律师建议公房承租人与产权单位、房屋征收部门沟通，争取搭建一个协商平台，共同商定产权人、公房承租人各自所获补偿的计算标准，以及三方在征收中的权利义务。公房承租人在公房内居住多年，理应获得一定数额的补偿并在征收后确保其居住条件，如果征收方不愿履行补偿职责，或是产权单位不支付补偿款，您可以委托律师诉讼维权，在律师指导下准备相关证据来证明自己获取补偿权益的资格。
我们再来看《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第27条对同一问题的规定，征收公有房屋，被征收人和公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，按照下列规定给予补偿：
（一）住宅房屋按照被征收房屋价值的5%给予被征收人补偿，按照被征收房屋价值的95%给予公有房屋承租人补偿；非住宅房屋按照被征收房屋价值的20%给予被征收人补偿，按照被征收房屋价值的80%给予公有房屋承租人补偿。
（二）搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿和补助、奖励应当给予公有房屋承租人。
据此可知，公房承租人在征收项目中的补偿权益是有规定、有保障的。
【项目背景有差别，安置方式不一样】
实践中，针对公房的拆迁项目背景、目的可能与执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的征收项目不同。例如此次北京市《通知》中涉及的中心城区平房，政府是希望通过“申请式退租”逐步减少人口密度，改善老胡同、老四合院的环境，探索“共生院”模式，将腾退出的平房院落空间用于建设精品民宿客栈或文化创意产业类的咖啡馆、阅读空间等，让院内的老居民与来自五湖四海甚至全球各地的新居民共同居住，共享四合院的文化果实，让文化中心重新焕发青春。要改善提升生活环境，就必须有人口迁出，还要拆除那些文革期间、唐山地震后为解决住房问题私搭乱建的各种小房，让大杂院恢复成四合院，所以这样的项目就没有为居民提供“原地回迁”的选择。一旦自愿申请，公房承租人就只能选择外迁到公共租赁住房或者共有产权住房中，或者直接领取补偿款交房走人。
在普通的国有土地上房屋征收项目中，被征收人的房屋都是俗称的“大产权房”，如果选择房屋产权调换，政府提供的安置房同样是可以正常购买、办理权属相关手续的“大产权房”。而公房承租人并不是产权人，手中没有不动产权证或持有的是其他非正规权属证件，只有居住的权利。所以在很多腾退项目中，如果公房承租人选择房屋安置，对应的安置房也是新兴的公租房或共有产权房，保持租赁居住的关系，主要还是解决居住困难的问题，此次北京市新发布的《通知》中也是如此规定的。
在明拆迁律师最后想提示大家的是，作为公房承租人要知道征收公房与征收其他房屋是不一样的，确定房屋权属情况、明确承租人和产权单位双方的权利义务、充分了解当地政策和所涉项目情况都是必须要做的。不过，无论其征收的名称如何改变、其中的模式如何创新，其征收工作的程序还是应在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的大框架下推进，同时也应当保障您最基本的住房需求。而如果是非征收的腾退项目，公房承租人则更要擦亮眼睛，注意领会涉案项目的补偿安置方案，有力应对“一个院子一个方案”的“一把尺子量到底”。而2019年的公房承租领域，注定将是不平凡的、值得关注的，你的公房还能不能继续住下去，需要考量的因素将会很多。
至少北京市的这一《通知》精神明确为“自愿申请”，不存在强制性。