评估报告中的7个“坑”，你不知道就真的被“坑”了！
导读：征收案件中矛盾最为突出的就是房屋的征收补偿问题，被征收人觉得补偿标准太低，而征收方认为被征收人漫天要价，很多矛盾就此激化，是造成社会不安定的一大因素。补偿是否公平合理，直接关系到被征收人的权益是否得到充分的保障。在房屋征收过程中，评估报告是征收部门对被征收人进行补偿的依据，被征收房屋价值的评估结果是否客观公正，直接关系到被征收人的切身利益。本文，在明律师为你解析这评估报告中的7个“坑”，相信被征收人不会轻易被坑到。
房地产价格评估机构是独立于征收方与被征收人的第三方主体，具有专业性、科学性、公平性等特征，由其出具的评估报告能够适当的中和征收方与被征收人之间就补偿数额的先天不同看法，法律规定由中立的有相应评估资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋的价值彰显了公平与公正，能有效的化解征收方与被征收人之间的矛盾。
因此，在征收部门作出房屋征收补偿决定时，其确定的补偿标准必须依据房地产评估机构出具的评估报告。如果评估报告不全面或是评估差距很大，就会对被征收人造成很大的损失，下面我们就来谈谈评估报告中常见的一些问题，以防止广大被征收人在收到评估报告时被“坑”。
其一，评估报告的委托方是否具有委托资格
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第六条的规定：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
被征收人收到评估报告的第一时间就要鉴别委托人是不是征收补偿方案中确定的房屋征收部门，委托人是否具有委托房地产评估机构进行评估的主体资格，如果没有，就不能对被征收人的房屋进行评估。
其二，评估机构的选定是否符合法律规定
评估机构的选定有严格的法律规定，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
即房屋征收部门与被征收人协商评估机构，由协商达成一致意见的评估机构进行评估；协商不成的，房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构；通过投票方式无法形成多数意见的，再通过摇号、抽签等随机方式确定。确定评估机构之后，房屋征收部门应当在房屋征收范围内予以公告。如果不是经过上述程序选定的评估机构，被征收人是不认可评估机构具有评估其房屋的资格的。
参考推文：《律师解惑：棚户区改造等房屋征收中评估机构到底怎么选？》
其三，评估机构和评估人员是否具有相应的评估资质？
《城市房地产管理法》第三十四条第一款规定：“国家实行房地产价格评估制度。”房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。第五十九条：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”
根据《房地产估价机构评估办法》第二十四条：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。”如果评估机构和评估师不具有相应的资质，其作出的评估报告对被征收人也是无效的。
其四，是否与房地产价格评估机构签订委托合同
《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定；“房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。”
其五，是否对被评估的房屋进行实地查勘
评估所必需的情况和资料是通过实地查勘得到的，不是想象出来或者单纯依据征收方提供的调查登记结果计算出来的。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款的规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
所以，房地产价格评估机构不仅要去房屋征收部门核实被征收房屋的具体面积，还要去被征收房屋所在地进行实际查勘测量。如果房屋登记的面积与实际查勘得出的面积不一致，应该以有利于被征收人的原则来确定被征收房屋的面积。而在被征收人未能就装饰装修价值与征收方协商一致的情况下，评估机构还要就此给出评估结果。
其六，评估方法是否全面客观
国有土地上的房屋多数都会入市交易，被征收房屋的价值根据市场比较法进行评估是没有问题的。一般，对房屋进行评估都会综合选用几种方法，但是如果被征收人收到的评估报告中，对自己房屋的评估只是选用了“成本逼近法”进行评估，显然不能对被征收房屋作出全面客观的估值，会严重损害被征收人的利益。注册估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
其七，是否实际交付评估报告
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
对评估结果有异议的，应当在收到评估报告10日内，向评估机构申请复核；对复核结果有异议的，应当在收到复核结果10日内，向专家委员会申请鉴定。可以申请救济的时间非常之短，被征收人一定不可以轻易错过。
评估报告是行政机关作出补偿决定的依据和基础，如果评估报告未依法送达被征收人，会导致被征收人申请复核和专家委员会鉴定的权利无法实现，从而使补偿决定本身失去合法性基础。
《办法》第二十二条规定，被征收人对被征收房屋所在地评估专家委员会的鉴定仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款的规定处理，即被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。法律法规赋予了被征收人一系列的救济权利，如果被征收人不能获悉评估报告，无疑等于剥夺了被征收人上述的救济权利。
在明律师想提示大家的是，被征收人在面对房屋的评估价值过低时，应当审查评估报告中可能存在的问题，避免自己的合法权益收到损害。鉴于广大被征收人并不熟悉专业的法律问题和评估中的技术问题，如果评估报告中出现上述提到的一些“坑”，在收到评估报告的第一时间就应该及时咨询律师，提起相应的程序，以免延误最佳的权利救济时机，给自己的补偿造成不可逆转的影响。