房屋买卖过程中遭遇征收但尚未过户，征收补偿协议由谁来签？

导读：房子，作为普普通通的建筑，更是人类心灵和身体暂得休息的重要“港湾”。但是，房屋并不会保持一成不变，从建筑存在之初就注定会有消亡的那一天，无论是自然消亡还是人为消亡……作为生产生活所依靠的重要不动产，房屋交易市场也一直处于相对活跃的状态。实际生活中存在诸多的房屋交易，仅仅建立在房屋买卖双方交付房款和房子之上，忽略了交易房屋进行过户登记的手续程序。当房子面临征收时，问题就来了，买方认为房子已经完成付款和实际交付，所对应的房屋征收补偿安置协议理应为买方与征收方签订；而卖方作为仍持有房产证的法律意义上的房屋所有权人也可能认为应由其与征收方签协议。那么，上述情形下，征收补偿安置协议到底应该由谁签订呢？本文就针对这个问题进行相关的阐述

【买卖之争，补偿权益到底属于谁？】

首要之重，我们要明白一点，一栋房屋只有一个所有权！房屋作为不动产，实行登记原则，非经房屋过户登记，不发生房屋所有权的转移。当在房屋征收中出现多个所有权主体争议时，即在被征收房屋产权不明的情况下，应当首先明晰产权然后由真正的房屋产权人作为被征收人与征收方订立征收补偿安置协议。其中，明晰产权可以通过协商、调解、诉讼等方式进行。

现在，我们将模拟制造一个常见的情形来做详细的解读：

5年前，王某（买方）同赵某（卖方）就位于A小区B单元的C房屋进行了买卖交易。王某和赵某签订了房屋买卖合同，但双方一直未办理过户登记。现因该房屋面临被征收的情形，王某才想起应该赶快把房产证办理下来，遂找到赵某要求办理房产过户手续。而赵某表示欲收回房屋并愿意将房款及其利息一起退回给王某以获取较为理想的征收补偿安置，王某自然不同意。赵某认为，只要没办理过户手续，他还是房产证上房屋的所有人，房屋买卖协议无效。

之后，随着征收的进行，王某到征收办进行征收补偿安置协议签订，未果。原因在于：征收办只认房本，房产证上写的是谁，谁才享有房屋所有权，谁才有资格与征收方签订房屋征收补偿安置协议。那么，作为购房人的王某的权益如何进行维护呢？

针对此类案件，北京在明律师事务所的马丽芬律师团队认为，主要涉及两个方面的法律问题：

第一，王某和赵某之间签订的房屋买卖合同的效力问题

依据我国《物权法》第十五条有关合同效力与物权效力区分的法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本案中，王某与赵某双方基于自愿的基础上进行了房屋买卖，且订立了房屋买卖合同，王某也已支付了房款，一直实际使用并管理房屋，不存在其他的违法行为。因此，双方之间订立的买卖合同有效。但是，王某若想获得该房屋的合法所有权，应当办理房屋过户手续。根据诚实信用原则以及《合同法》第8条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。赵某应当协助王某办理房屋过户手续，王某有权要求赵某补办房产过户手续。

第二，谁有权与征收办签订补偿协议的问题

本案中，征收办对于签订征收补偿安置协议的主体以房产证登记为准，这种做法的确是没有问题的。此时，没有房本的王某可采取补救措施，拿着房屋买卖合同到征收办，并说明具体的事实理由。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

之所以产生这样的纠纷，绝大部分是因为王某对于办理房产过户法律程序的重要性认识不足所造成的。王某对房产完整地享有所有权的条件之一就是拥有产权证明，对于这种情况，王某可以到法院起诉，要求赵某履行房屋买卖合同中约定的义务，即协助买方办理过户手续。此外，王某还可以向法院提出申请，要求征收办发出对此房暂停安置的通知。

在房屋征收过程中，被征收人的合法权益会因房屋被征收这一行为而必然遭受损害，所以法律上才规定了征收方对被征收人的征收补偿安置义务，使被征收人受损害的利益得到全面的弥补。确定房屋的所有权人（被征收人）在房屋的征收中至关重要，而作为房屋征收法律关系中的一方当事人应该确定且唯一。所以，通常来讲，房屋的所有权人是与被征收房屋利益最密切的人，与被征收房屋的命运息息相关的人，也就是被征收人。

最后，在明律师提醒大家：在签订房屋所有权转让合同后，须尽快办理房屋过户登记手续，明晰房屋所有权人，更好地保障自己的合法利益，规避不必要的麻烦。