城市协议拆迁案例：律师函+查处申请4个月解决协议拆迁纠纷，勿吃眼前亏是关键！

导读：众所周知，自2011年国务院590号令施行以来，“拆迁”一词在国有土地上被“征收”所取代。然而时至今日仍然遍及全国各地的“协议拆迁”无疑是令广大被征收人头疼的，尤其是当这类拆迁与一些老国企联系起来的时候。那么，这究竟会是一种怎样的局面呢？被征收人又能否在乱局中保障自己的合法补偿权益呢？本文，看北京在明律师事务所的律师如何帮助这样的一位当事人……

【基本案情：协议拆迁带来的麻烦】

2000年6月，家住西南某省会城市某区的蒋先生购买了该区农机站公开出售的三间国有房屋。该购房合同签订前，主管区农机站的区农林局批准同意农机站出售该三间国有房屋。蒋先生购买该三间房屋之后，一家人一直将其用于生活居住与日常经营。

实际上，蒋先生2000年购买的三间国有房屋只是区农机站出售的部分建筑，其余大部分建筑仍由农机站经营使用。2016年年末，蒋先生的房屋及区农机站所属的建筑被纳入该区道路规划工程的拆迁范围。由于拆迁户数较少，区政府并未依法对需要拆迁的房屋进行征收，而是直接要求原国有用地单位与拆迁户进行“协议拆迁”，腾退道路规划范围内的土地。由此，区农林局作为原国有土地上的用地单位，按照区政府的要求，与蒋先生协商该三间房屋的拆迁问题。因为补偿标准过低，蒋先生并未签订补偿安置协议。

尽管协议拆迁在本质上属于民事法律行为，协议双方类似于房屋买卖，即双方当事人地位平等，在未协商一致的情况下，任何一方都不能强迫对方签订协议或者要求对方与其签订拆迁协议，更不能使用行政强制手段强制对方签订协议、限期搬离房屋。然而，由于道路规划的工期要求，区农林局竟违法动用行政权力，多次要求蒋先生一家限期搬离，否则强行拆除蒋先生的房屋。为了保护自己的合法财产，经过将近一年的据理力争，蒋先生一家已经身心俱疲。

【办案经过：发律师函接连化解“危局”】

很快，蒋先生一家又收到了最新的《限期搬离告知书》，并有迹象表明其房屋可能被强制拆除。蒋先生认识到，凭借一己之力已经不能保护好自己的合法权益，必须应用法律的手段，只有聘请最专业的律师，才能更好地维护自己的合法权益。2017年10月，蒋先生慕名寻求北京在明律师事务所的梁红丽律师的帮助。

梁律师代理案件之后，根据案件的进展情况，针对区农林局作出的《限期搬离告知书》等文件，迅速发出律师函，要求拆迁方，即区农林局立即停止滥用行政权力违法拆迁的行为，并采取有效措施保护蒋先生的合法财产权益，否则将面临严重的法律责任。区农林局收到律师函之后，积极主动地与梁律师进行沟通，寻求有效解决与蒋先生之间拆迁补偿纠纷的途径。很显然，律师函起到了初步的效果，同时，区农林局对蒋先生的压力也得到有效的缓解。很快，区农林局与梁律师约定了会谈日期。第一次会谈，由于双方对协议拆迁的补偿金额差距过大，并未取得一致意见。梁律师根据会谈情况，及时提起新的程序，即要求区政府履行查处职责，查处区农林局的滥用职权介入拆迁的违法行为，并履行《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的职责，依法对蒋先生的房屋进行征收。

在收到梁律师发出的律师函以及经过与梁律师第一次协商谈判之后，区农林局已经清醒的认识到其自身不具备行政强制的法律依据，更不能通过行政强制执行依法拆除蒋先生的房屋，否则将承担严重的法律后果。为了让蒋先生限期搬离，区农林局竟然“另辟蹊径”，以所谓的房屋未进行过户登记为由，主张蒋先生不是房屋的合法产权人，起诉到法院，要求蒋先生腾房！实际上，2007年物权法颁布之后，不动产物权的变动实行登记生效主义，即未经不动产登记，不动产物权不产生变动的效力。就蒋先生而言，其房屋在购买时确实未进行过产权变更登记，其签订购房合同之后便依法使用该房屋。从表面上看，蒋先生似乎不是其购买房屋的合法所有权人，但实际上，蒋先生购买房屋的行为发生在物权法生效之前，物权法对其房屋购买行为不具有溯及效力，其未变更登记的行为不影响其房屋合法产权人的地位。根据购房当时有效的《民法通则》第七十二条所有权转让的规定，除法律另有规定的外，财产所有权从财产交付时起转移。蒋先生的购房合同经过区农林局的有权批准，并且签订合同后房屋即交付蒋先生使用，其是房屋的合法产权人的地位不容置疑。很显然，法院并不会支持区农林局的诉讼请求。

很快，梁律师铺垫的向区政府提起的查处程序以及要求区政府依法征收等程序即将满足六十日的法定期限，同时，道路工程的工期也极为紧张，加之法院根本不会支持区农林局的无理诉求。在法院依法释明诉讼利害之后，区农林局不得不心平气和的与蒋先生协商谈判双方的补偿安置争议。不久，区农林局在原有补偿安置的基础上增加60万元补偿安置费用之后，蒋先生最终同意与其签订补偿安置协议。从代理蒋先生案件时起，截至蒋先生签订补偿安置协议，在不到4个月的时间里，经过梁律师专业、细致、密集的维权措施，蒋先生的合法权利最终得到了充分的维护。

【律师说法：应对“协议拆迁”勿吃眼前亏】

通过这起颇具代表性的“协议拆迁”案件，梁红丽律师想提示广大被征收人两点：其一，针对国有土地上的房屋实施“协议拆迁”是没有任何法律依据的，若补偿条件不满意，被征收人有权对拆迁予以拒绝，并及时委托律师介入，通过法律程序捍卫自己的合法物权；其二，对于诸如“限期搬离决定”之类的无依据行政决定及拆迁方使出的各种逼迁手段，被征收人要有足够的警惕和充分的应对之策，避免坐以待毙吃眼前亏。只要将案件引入到法律轨道上来，拆迁方又急于建设，被征收人的补偿权益通常是可以得到保证的。