房屋拆迁案例：“每一个个人都是一个国家”，未分户评估的征收补偿决定无效！

导读：何为整体评估报告与分户评估报告？对被征收房屋进行评估，只评估整栋建筑的价值可以吗？本文，来看在明律师纪召兵代理的一起诉征收补偿决定的案件，理解《国有土地上房屋征收评估办法》对分户评估规定的意义……

【基本案情：被棚户后被拆迁】

“物华天宝、人杰地灵”是初唐诗人王勃在《滕王阁序》中对南昌的评价。作为中国重要的光伏产业基地，南昌市迈入了高速发展城市的行列，由此而来的南昌市旧城区改造工程也稳步推进。李女士等数位委托人本来在南昌拥有合法居住的房屋，且房屋周边基础设施条件良好，完全不符合“棚户区”、“旧城危房”的概念，却被地方政府实施了强制拆除。拆迁发生后，姗姗来迟的《征收补偿决定书》并没有给他们带来灾后重建自己生活的信心。为了争取自身合法权益，李女士等人向北京在明律师事务所的纪召兵律师寻求帮助。

【办案经过：只评估整栋楼的评估报告不合法】

面对此份《征收补偿决定书》，纪召兵律师提出了以下几个行政行为违法点：

（1）作出此《征收补偿决定书》所依据的事实严重不清，对李女士等人的补偿安置条件显失公平；（2）《征收补偿决定书》送达程序违法。为了维护委托人的合法权益，纪召兵律师当即决定对作出此《征收补偿决定书》的南昌市东湖区人民政府提起行政诉讼。

一审庭审中，被告区政府摆出了多份证据材料，以证明自己所作《征收补偿决定书》的合法性，并坚持认为已经给予原告的货币补偿金额合理、公平，能够满足原告的生活需求。纪召兵律师仔细研究了被告所提供的证据材料，发现据以作出《决定书》的关键性文件——《房屋评估报告》存在重大的实体错误。该份《房屋评估报告》只是对李女士房屋所在的建筑进行了整体性评估，并没有充分考虑李女士房屋的个体差异。这种粗糙的行政行为，必然会损害行政相对人的合法权益，也必将是不被法律所容忍和接纳的。

根据江西省《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，房屋征收部门应当在考虑多重因素的情况下，对被征收人进行分户评估，并将分户评估报告送达被征收人。由此可见，被告并未按照法定的评估要求对李女士等人的房屋予以评估，而是采取了“大锅粥”的不合法形式对整栋建筑进行评估，必然导致评估标准被恶意压低，而进一步体现在《征收补偿决定书》中的也就是补偿标准的不合理偏低。

最终，一审法院采纳了纪召兵律师的代理意见，判决撤销了被告所作出的《征收补偿决定》，被告不服一审判决又上诉于江西省高级人民法院。省高院最终以（2018）赣行终412号行政判决书，驳回了被告的上诉，维持了原判。