【行政拆迁赔偿】天井、柴间、通道等共有部分，能“少数服从多数”直接拆迁吗？

导读：作为一名拆迁律师，收到胜诉判决，为委托人争取到应得利益是一件极其有成就感的事情。但每一个案子都是团队集体协作的结果，案子向着好的方向发展也是团队每个人努力的结晶。2018年8月24日（周五）下午临近下班时，笔者收到委托人徐某玲通过微信发过来的胜诉判决，对于这个浙江台州案件的胜诉仍感到无比惊讶。毕竟当初立案就花费将近一个月的时间，还好，最终结果并没有辜负团队的付出。

【基本案情：共有建筑遭遇违法拆迁后立案难】

委托人徐某玲通过继承在浙江省台州市黄岩区某街道某巷13号位置合法拥有房屋，并在某巷15号位置（地号57-59）与邻居徐某福、徐某信共有柴间和天井。2018年4月，委托人徐某玲收到街道办事处作出的《告知函》，称徐某福、徐某信享有的柴间三分之二份额已经同意由街道办进行征购，并要求委托人徐某玲也依据征购方案选择征购。当天街道办将委托人徐某玲的上述柴间、中堂、天井强制拆除，并造成围墙损坏。2018年5月，徐某玲前往黄岩区人民法院进行行政拆迁及赔偿案的立案，被告知被告不明确，且拆迁违法及赔偿须分开起诉。按照法院要求将拆迁违法及行政赔偿分别递交行政起诉状后，2018年6月委托人又收到黄岩区人民法院有关拆迁行政违法一案的补正材料一次性告知书，针对补正告知书，在明律师周涛、陈晨起草“要求立案的情况说明”。2018年6月14日，委托人徐某玲将上述“要求立案的情况说明”送至法院，但依然无法立案。6月21日再次收到黄岩区人民法院有关拆迁行政赔偿一案的补正材料一次性告知书，针对行政赔偿案的补正告知书，周涛、陈晨律师起草“补正说明”。6月26日委托人将补正说明送至法院，但黄岩区人民法院建议调解，案件仍未立上。在两位律师的建议下，委托人前往街道办事处进行协商洽谈。随之，在耗时一个月之久后，拆迁行政违法一案终于立案成功。

【法律分析：柴间、中堂、天井“三分之二同意”就能拆吗？】

《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的视为等额享有”。

庭审中，在明律师周涛、陈晨指出，从徐某玲户、徐某福户和徐某信户的《国有土地使用证》可以反映出，包括涉诉柴间、天井在内的两处天井、中堂、柴间、通道等使用权面积属于三户共有。根据《物权法》第一百零三条、第一百零四条规定，被告街道办事处主张徐某玲户、徐贤福户和徐某信户分别享有涉诉柴间的三分之一共有份额，因徐某福户和徐某信户同意涉诉柴间、天井按同地段房屋征收补偿政策由政府征购，因此徐某玲户也应该同意按此方案由政府征购，该主张缺乏依据。假设被告街道办事处主张的三户分别享有涉诉柴间、天井的三分之一份额的前提成立，根据《物权法》第一百零一条规定，徐某信户和徐某福户与被告街道办事处签订协议所转让的也仅仅是他们自己所享有的三分之一份额。转让成立后，被告街道办事处代徐某福户和徐某信户为涉诉柴间、天井的按份共有人，即被告街道办事处享有三分之二的共有份额，而徐某玲户仍然享有另外的三分之一份额。双方形成了一个新的按份共有关系。被告街道办要获取徐某玲户另外的三分之一份额，仍需与其平等协商一致，并支付相应对价。被告街道办在没有征得徐某玲同意并支付相应对价的情况下，就将共有物拆除毁损，使其丧失物的功用，没有法律依据。从行政关系角度分析，根据《行政强制法》的规定，行政强制的设定和实施，应当依照法定的权限、范围、条件和程序。原告徐某玲对涉诉柴间和天井享有共有权，该财产系原告的合法财产，依法受法律保护。被告街道办事处在没有法律授权的情况下，强制拆除涉诉柴间、天井的行政行为违法。法院最终判决确认被告台州市黄岩区人民政府某街道办事处强制拆除原告徐某玲户享有的通道柴间、天井（地号57-59）的行为违法。

【律师说法：共有财产也不允许肆意破坏】

2017年10月1日开始实施的《物权法》确立了“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”的基本原则。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权都应当给予平等保护。本案中，涉诉天井、中堂、柴间、通道属于委托人徐某玲户与邻居三户共有。但从委托人2018年4月收到的被告街道办事处作出的《告知函》来看，《告知函》明确要求委托人徐某玲必须依据征购方案选择征购。且当天就将上述柴间、中堂、天井强制拆除。显然，被告街道办无视委托人所依法享有的这三分之一共有产权，适用了“少数服从多数”的错误逻辑，也完全违背了“国家公权力的行使必须遵循法无授权即禁止”的法律原则。