评估方法?参照标准?影响因素?
——拆迁评估莫头大，细说从头标准明(三)
在上期的文章中我们详细的介绍了在国有土地上房屋的拆迁评估中怎么选择评估机构的相关规定，在本次的文章中拆迁律师将会为您梳理一下评估的方法的相关的法律规定，作为评估系列的第二期的相关内容。
(一)《国有土地上房屋征收评估办法》
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
(二)《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》
第二十二条(评估方法)
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
前款被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、占地面积等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
有条件同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第二十三条(评估考虑因素)
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
(三)《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》
第十三条 (评估方法)
被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法进行评估。有条件同时选用两种以上方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当考虑选用假设开发法评估。
同一征收项目范围内，存在被征收房屋建筑类型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用标准价调整法评估各套(户)房屋的价值。
第十四条(市场法)
采用市场法评估的，应当在征收范围相同或者邻近的区域，搜集与被征收房屋的区位、用途、建筑类型和结构等相同或相似的类似房地产的交易实例，选取不少于3个符合要求的可比实例。可比实例的成交日期与评估时点相差一般应当在6个月以内。
对可比实例进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权利状况等修正或者调整，一般采用百分率法;每项因素对可比实例成交价格的修正或者调整幅度一般不超过10%，综合调整幅度一般不超过15%。
第十五条(收益法)
采用收益法评估的，可以选择报酬资本化法或直接资本化法的方式进行评估。根据预测未来收益情况，合理确定收益模式、选择适当的公式或方式计算房地产市场价值。
被征收房屋的经营收入和费用或净收益应当根据类似房地产在评估时点的客观、平均水平确定。
报酬率可以选用市场提取法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调整值法求取，有条件选用市场提取法的，应当选用市场提取法。直接资本化率一般选用市场提取法求取。
第十六条(成本法)
采用成本法评估的，可以采取房地分别评估的方式评估被征收房屋价值。
被征收房屋建筑物价值为重置价格结合成新，一般采用重置成本法进行评估。
被征收房屋相应土地使用权价值为评估时点的市场价值，可采用市场法、假设开发法、成本法或基准地价修正法等方法进行评估。
第十七条 (假设开发法)
房屋征收范围内的在建工程采用假设开发法评估的，一般采用自行开发前提，假设开发完成的房地产市场价值应当以政府管理部门批准的用途、规划参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。
第十八条 (标准价调整法)
标准价调整法是将被征收房屋与标准房屋进行比较、分析，在标准房屋价格基础上，通过价值调整得出其他被征收房屋价值的方法。评估程序如下：
(一)将同一征收项目范围内被征收房屋按照房屋的用途、类型、建筑结构、功能完整性、建造年代等因素划分房屋类别;
(二)在同一房屋类别中选定标准房屋;
(三)选用市场法、成本法、收益法等求取标准房屋的房地产市场价值。采用市场法评定标准房屋的房地产市场价值的，可比实例应当不少于4个;
(四)确定影响房地产价值的调整因素;
(五)采用有关标准或者统计分析等方法，确定各因素的调整系数或者调整值;
(六)计算被征收房屋的价值，计算公式为：
被征收房屋价值 = 标准房屋价值 ×(1+因素调整系数1)×(1+因素调整系数2)×…×(1+因素调整系数n)。
(四)《天津市国土资源和房屋管理局关于房屋征收评估等事项的通知》
按照被征收房屋类似房地产市场价格评估的，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。
按照被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格评估的，以被征收房屋所处区位(是指所在街、乡镇行政管辖区域内)新建普通商品住房市场评估确定基准价格，并结合被征收房屋的状况在5%以内进行修正;被征收房屋所处区位没有新建普通商品住房的，以相邻区位新建普通商品住房市场评估确定基准价格。
房屋征收评估单位应当将初步评估结果在房屋征收范围内公示7日，听取被征收人意见。
区、县人民政府作出房屋征收决定并公告后，房屋征收评估单位应当向区、县房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告单。区、县房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告单。分户评估报告单估价时点为房屋征收决定公告之日。
被征收人要求按照类似房地产市场价格补偿的，应当自收到分户评估报告单3日内向区、县房屋征收部门提供书面申请。区、县房屋征收部门接到申请后2日内，应当通知房屋征收评估单位按照被征收房屋类似房地产市场价格评估，并在5日内出具分户评估报告单。
(五)《吉林省住房和城乡建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》
(四)被征收房屋评估范围，应当包括房屋、附属物、房屋占用范围内的建设用地使用权以及地上附着物。
评估附属物、地上附着物的价值，地方政府有征收补偿标准规定的，参照规定评估;地方政府没有征收补偿标准规定的，可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，但应当在注册房地产估价师声明中予以说明。
房屋占用范围的建设用地使用权价值，应当按没有使用期限的限制评估。但有使用期限限制的，评估结果必须包括剩余年限的出让金。
(六)未登记的房屋的合法性、用途、结构、建筑面积及房屋占用范围内的建设用地使用权面积等，由房屋征收评估委托机构在委托合同中说明。
(七)评估未超出批准期限的临时建筑，应当按照建设成本结合成新计算。
(八)对同一征收项目被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值由评估机构评估确定。评估确定的被征收房屋的价值低于类似房地产评估市场价格的，按类似房地产市场价格计算。
(九)评估被征收房屋的价值，可以选用一种或者多种方法中的最适宜方法，并合理确定估价结果。
采用加权平均法确定估价结果的，应当在估价报告中说明权重确定的理由。
(十)采用市场法评估，应当选取同一供求范围内，在区位、权利性质、用途、建筑结构、规模、档次、成新等与估价对象类似的房屋交易实例作为可比实例。
选取交易实例规模，一般在估价对象0.25—4倍的范围内。
砖木结构等住宅房屋如果交易不活跃，成交价格偏离市场价格且有失公允的，可以选择与估价对象类似的砖混结构的房屋交易实例作为可比实例。
(十一)采用收益法评估非住宅房屋价值，应当根据估价对象的用途类型确定净收益。
采用租金确定净收益的，当约定租金高于客观租金的，被征收人应当提供租赁合同及不动产租赁完税凭证。采用经营收益确定净收益的，被征收人应当提供估价时点前三年的财务审计报告。
(十二)在建工程，应当采用假设开发法评估，其用途、建筑结构、规模和容积率应当以规划批准文件为依据。
(十三)采用成本法评估非住宅房屋的价值，应当考虑估价对象的建筑年代、用途、建筑结构、高度、跨度、设施设备、装饰装修及其重新开发建设所需要的各项必要成本费用、税金和开发利润等构成要素，但开发利润率应当选取市场平均利润。
(六)《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》
4 估价方法
4.1 征收估价方法适用
第十七条 征收估价适用市场比较法、收益法、成本法。
第十八条 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，无法采用的，应当有充分的理由，并在估价报告中予以说明。
第十九条 估价对象属可交易性房屋(如各类住宅、写字楼、商场、标准厂房等)，应选用市场比较法为主要的估价方法。
第二十条 无法采用市场比较法，估价对象有租金或者经营收入的，应当采用收益法为主要的估价方法。
第二十一条 估价对象属非交易性房屋(如特殊厂房、古建筑、寺庙、纪念性建筑、图书馆、体育馆、医院、学校、非商业办公用房以及其他公用公益性房屋等)、在建工程，或者无法采用市场比较法及收益法进行估价的，可采用成本法为主要的估价方法。
4.2 市场比较法
第二十二条 运用市场比较法估价应按照《估价规范》5.2的规定和下列步骤进行：
(一)广泛搜集交易实例，准确掌握房地产市场价格信息;
(二)征收非居住用房的，按照《估价规范》5.2.5-5.2.9选取可比实例，并对可比实例进行修正，求出比准价格;
(三)征收居住用房的，应当选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格。
第二十三条 选取可比实例，应当明确其区域及个别因素、楼盘均价、成交价格、成交日期及付款方式等状况，并在报告中予以说明。
第二十四条 市场比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。
4.3 收益法
第二十五条 运用收益法按照《估价规范》5.3的规定和步骤进行。
第二十六条 征收估价收益性房地产的资本化率适用市场提取法和安全利率加风险调整值法。资本化率超过5%时，应附计算数据和文字说明。
第二十七条 收益性房地产在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量合理评估。