北京上海公房拆迁，拆迁补偿怎么算

　　相较于内蒙古、甘肃等二、三线城市而言，公房拆迁补偿问题在北京、上海、广州等一线城市更为普遍，这些城市存在的公房问题更为明显。在拆迁律师接待的咨询中，来自北京和上海的被拆迁户有很大一部分与公房拆迁补偿问题有关。

在拆迁补偿过程中，公房与私房又有何区别?

公房，顾名思义就是公有住宅、公产住房、国有住宅，是指国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

公产房不同于私房在于其是中国特殊体制下遗留下来的产物，是一种公有住房，即相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

公房以产权人为标准，可分为以下三种类别：

第一种，是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种，是单位自管产。指全民所有制和集体所有制单位所有的住房，俗称企业产。

第三种。是指行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

在拆迁补偿方面，我国对公房应该怎样补偿还没有统一明确的法律规定，相关的内容大多依据当地的政策。以北京和上海为例，公房的拆迁补偿较私房而言更为复杂：

<北京市>

北京市公房拆迁安置补偿的标准主要源于《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》，其中明确了征收自管公房或者收回直管公房使用权的，自房屋征收决定发布之日起，房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。

公房的承租人可以选择购买所承租的公房的产权，但购买行为应当在限定于房屋征收决定公告发布之日起20日内，房屋所有权人应当配合做好售房工作。购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。

如果公房的承租人在规定的期限内，明确拒绝按照房改的政策购买所承租的公房，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。达成书面协议的，由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。

如果双方在房屋征收决定公告发布之日起20日内对于是否购买租赁房屋的问题没有达成一致，区、县房屋征收部门应当对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议;公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。

根据上述通知，两类承租人将无法得到征收补偿：1.经审核查明公房承租人已承租或者购买的其它公房已达标的;2.按照本市审核配租配售规定，公房承租人已承租廉租房或者公租房，或者购买过经济适用住房、限价商品房，需腾退原承租公房的。

　　<上海市>

上海市公房拆迁安置补偿的标准主要源于《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，其中对于公房的补偿给出了一个明确的公式，对公房的所有人和承租人之间的补偿比例进行了相关的规定。

征收公有出租居住房屋时，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴。

其中，价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。(下同)

征收公有出租居住房屋时，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋的承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴。

其他省市地区对于公房拆迁补偿的规定大多是原则性的，一般的处理方式是两者均可选择，包购买产权或货币安置。在拆迁中公有房屋的承租人作为使用权人也是有权利获得补偿的，拆迁人应该和被征收人、公有房屋的承租人签订安置补偿协议。