建设用地与征地补偿

贵州省国土资源厅建设用地管理处处长 尹晓勤

一、基本知识

(一)建设用地管理中的几个基本概念

1、建设用地——是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地按利用方式可分为：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地以及特殊用地等。

2、征收土地——国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。

3、征用土地——国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的程序和批准权限批准后，在一定时间内使用国有土地或农民集体所有土地，并给予被征用土地单位和个人合理补偿，使用完毕后将征用的土地交还原国有土地使用者或农民集体经济组织的行为。

4、农用地转用——是指将土地利用调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。

农用地包括：耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地。其他农用地包括：畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利用地、田坎及晒谷场等用地。

(二)建设用地审批权限

按照《土地管理法》及其配套法律法规的规定，建设用地审查报批分土地征收审批和农用地转用审批。

土地征收审批分国务院和省级人民政府两级审批。

农用地转用审批分国务院、省级人民政府、市(州、地)人民政府(行署)三级审批。

二、国家和我省近几年出台的有关政策及规定

(一)国家近几年出台的有关政策

1、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)

(1)控制建设用地总量

(2)严格建设用地预审

(3)调整土地供应结构

(4)加大执法监察力度

一是控制建设用地总量，通过对建设用地年度计划的严格控制，防止一些地方盲目追求增长而圈占土地，乱占滥用耕地。二是严格建设用地预审。按照产业政策和市场准入标准，严格执行建设用地预审规定，把好土地供应第一关，对一些禁止性项目，停止供地;对限制性项目，提高供地标准和条件;通过对不同用途土地的供应，促进产业结构调整和产业升级。三是调整土地供应结构。按照产业集聚、布局集中、用地集约的需要，确定不同的供地政策，引导产业区域合理布局和协调发展，促进产业的梯级转移。四是加大执法监察力度。主要通过卫星遥感监测技术发现违法用地。

2、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)

(1)调整利益机制

①提高征地成本

②调整新增建设用地土地有偿使用费标准

③调整土地税收政策

④规范土地出让管理

⑤严格工业用地出让管理

(2)完善责任制度

①完善责任内容

②严格问责制

③明确考核依据

④调整审批方式

(3)健全法制机制

①实施国家土地监察制度

②严肃惩处土地违法行为

调整利益机制，首先是提高征地成本，新增建设用地土地有偿使用费从2007年1月1日起翻了一番;调整了税收政策，明确了耕地占用税提高2倍，提高了城镇土地使用税标准;工业用地实行招拍挂等;完善责任制度，明确问责制，耕地保护一把手负总责，并纳入考核，作为考核的依据;调整了审批方式，报国务院批准的大于50万城市人口的城市审批用地实行一年一报的审批方式，我省贵阳市中心城区按照一年一个批次进行申报;实施了国家土地督察制度，严肃惩处土地违法行为。

国务院办公厅转发了《劳动社会保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》(国办发[2006]29号)规定要求做好社会保障工作。

(二)我省贯彻实施意见

1、省人民政府〈关于加强重点建设项目征地管理得通知〉(黔府发[2004]5号)

(1)规范征地工作统一领导。国家和省重点建设项目统一征地工作由省国土资源厅代表省人民政府会同项目所在地人民政府组织当地国土资源部门统一实施。

(2)严格征地补偿。规定了征地补偿倍数达到《贵州土地管理条例》的中限以上水平。(最低达16倍，基本农田达30倍)。

(3)实施多途径补偿安置。解决征地中存在的被征地农民补偿标准偏低、“失地失业”、长远生计难以保障等突出问题。

2、拟定了全省统一年产值和区片综合地价标准。

3、实施征地补偿费预存制度。省人民政府转发《关于征地补偿实行预存制度的通知》，将征地补偿款在用地报批前足额预存到指定的银行专户账上，确保被征地农民补偿能够及时足额补偿到位。

4、省人民政府办公厅转发了省劳动保障厅《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作意见的通知》(黔府办发[2007]126号)，要求在征地过程中要落实社保措施。

三、我厅保障措施

(一) 在审批方式上作了改进和创新

对不符合土地利用总体规划，属省人民政府批准调整土地利用总体规划的省重点基础设施、水利水电等建设项目，可以通过省人民政府批准调整土地利用总体规划，补划基本农田，年度土地利用计划指标由省统一解决，审批建设用地。

“圈外”单独选址的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目，确需在土地利用总体规划确定的城市(镇)建设用地范围外选址建设的，可以单独选址。以项目用地名称申报。在批准农用地转用和土地征收的同时，一并批准项目的具体供地方案;城市、村庄和集镇批次建设用地(农村村民建房，只办理农用地转用，不办理土地征收的审批事项)，批次用地以县、市人民政府用地名称申报，在报批时不确定供地方案，在农用地转用和土地征收批准后，县、市人民政府具体供地环节时再确定供地方式。

省人民政府批准的“圈外”单独选址建设项目、城市、村庄和集镇批次建设用地，由县级人民政府逐级报经市(州)人民政府或地区行署审核同意后上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅。我厅提出审查意见，报省人民政府批准。其中，为了进一步提高需要报省人民政府批准的农村村民建房用地的时效，我省简化了报州、市人民政府和地区行署的审查程序，直接由县级人民政府报省人民政府审批。为支持国家和省级开发区发展，同意开发区用地由管委会直接报省人民政府审批。