改变集体土地用途的租赁合同为何无效？

3年前，原告王某、陈某分别与被告某灯具厂签订了《土地租赁合同》，约定出租土地6．5亩和3亩，租期10年，每年每亩租金800元，用于建设灯具厂。此后，被告新建了厂房并投产。由于近年来农副产品价格上涨，原告找到被告要求增加租金，但被告以按合同约定而拒绝，为此，两原告起诉要求与被告解除合同并返还土地。

[分歧]

如东县人民法院受理此案后，在审理过程中，对本案如何处理有二种不同意见：

第一种意见认为，原、被告双方自愿签订租赁合同，并已履行多年，租赁合同合法有效，因而应驳回原告的诉讼请求。

第二种意见认为，双方订立的租赁合同，其合同内容违反我国土地管理法的有关规定，由农耕地变为工业用地，根据合同法有关条款，合同内容违反法律法规的，应认定合同无效，据此应支持原告的诉讼请求。

[评析]

本人同意第二种意见，根据物权法定原则，结合《土地管理法》的有关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理转用审批手续。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故原、被告双方约定的用益物权不能成立。目前，国务院关于农村土地流转的有关规定，也禁止土地未经审批而改变用途。对于合同内容违反国家禁止性规定的合同，法院应认定为无效合同，双方依据合同而取得的对方财产应相互返还，由此造成的损失由责任方承担。

[审判]

此案经法院审理后，依据相关法律判决原、被告订立的土地租赁合同无效，被告拆除厂房返还原告土地，被告的损失自负。

此案提醒人们：国家鼓励土地流转但不是随意可以改变土地用途，办企业一定要遵守土地法等相关规定，否则后悔也来不及。