土地使用权出让金的征收

在土地转让中会涉及到土地出让金的计算，但是很多人都不清楚土地出让金是怎么算的，那具体土地使用权出让金的征收是怎样的？土地出让金可以返还吗？土地出让金按照什么标准收的？

　　一、土地使用权出让金的征收

土地使用权出让金具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费x容积率系数。

其中，容积率系数在1.8以内（包括1.8）的，按100%计算；超过l.8的部分，按50%计算。

土地使用权出让金=土地面积（20）x 5年土地使用费（二级土地住宅为每年 100元/平方米）x 容积率系数

如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。

　　二、土地出让金可以返还吗

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金可以返还，返还的方式有：

1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房；

2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）；

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设；

4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）；

5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人；

6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

　　三、土地出让金按照什么标准征收

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。